Инвестиции в недвижимость от А до Я

1. По договору участия в долевом строительстве жилья (он часто называется договором долевого участия или просто ДДУ). Это основной вариант для инвестора, где продавцом выступает сам застройщик, а финансовая часть сделки проходит под контролем государственных органов и банковского сектора. Льготы по ипотеке для покупателей «первички» ориентированы в первую очередь на этот тип документа. Схема сделки упрощенно выглядит так: покупатель, он же дольщик, после подписания ДДУ вносит полную стоимость будущего объекта, а застройщик в оговоренный срок передаст ему готовую квартиру, которую можно оформлять в собственность.

2. По договору уступки права требования к застройщику (в народе его еще называют переуступкой). Это своего рода надстройка над ДДУ, когда продавцом выступает не сам застройщик, а тот, кто купил у него права на будущую квартиру раньше вас. В прошлом девелоперы активно продавали целые блоки еще не построенной недвижимости так называемым «инвесторам строительства» в лице индивидуальных предпринимателей, чтобы сэкономить на налогах и снизить ответственность перед дольщиками, указав минимальный ценник на квадратный метр в договоре с первым покупателем. Сегодня такие схемы почти ушли в прошлое, и, скорее всего, права требования по ДДУ вам уступит более расторопный инвестор. Но и такие сделки могут оказаться выгодными, особенно если продавец «хорошо мотивирован».

3. Через вступление в жилищно-накопительный кооператив (ЖНК). Этот способ известен еще со времен СССР, но в современной России он долгое время оставался не очень популярным. Ситуация изменилась, когда в 2018 году Госдума приняла поправки к законам «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» и «О жилищных накопительных кооперативах». В результате ЖНК остались единственной легальной альтернативой долевому участию в строительстве. Многие граждане с их помощью уже обзавелись жильем. Но для инвестора кооперативная покупка – предприятие невыгодное, поскольку до оплаты 100 % стоимости жилья оно будет в собственности кооператива, а не пайщика – со всеми вытекающими из этого рисками. Так что это скорее способ накопить на квартиру, когда своих денег не хватает и нет возможности взять ипотечный или потребительский кредит.

Что важно знать инвестору про ДДУ и переуступку[103]?

Первое. Договор участия в долевом строительстве заключается с юрлицом. Он, как правило, долго разрабатывался юристами и утверждался гендиректором компании-застройщика. Это значит, что шансы внести в договор изменения в интересах покупателя не велики. Но, как говорится, попытка не пытка. При этом, если у покупателя есть критически важные замечания к тексту, а девелопер не готов что-либо менять, имеет смысл еще раз подумать, покупать ли такой объект или лучше подыскать другой.

Так или иначе, этот объемный документ – некоторые договоры насчитывают не один десяток страниц – нужно прочитать очень внимательно от корки до корки. Потому что обязательства по нему есть не только у застройщика. А если новостройка покупается в ипотеку, в ДДУ включаются также реквизиты кредитного договора и другие необходимые пункты от банка-кредитора.

Помимо квартир, по ДДУ можно приобрести:

– апартаменты;

– внеквартирные кладовые;

– коммерческие площади;

– машиноместа.

Второе. Российское законодательство устанавливает в качестве обязательных для ДДУ следующие пункты:

• описание объекта долевого строительства, которое должно содержать информацию[104] о будущей квартире, ее план и расположение на этаже, а также ее условный номер в соответствии с проектной декларацией;

• дата передачи квартиры застройщиком либо количество дней после ввода здания в эксплуатацию[105];

• цена договора, порядок и сроки оплаты, при наличии ипотечных средств указываются реквизиты кредитного договора;

• гарантийный срок на объект долевого строительства, который должен составлять не менее пяти лет;

• способы, которыми девелопер обеспечит исполнение обязательств по ДДУ.

Без этих пунктов договор участия в долевом строительстве не может считаться заключенным.

Третье. Некоторые застройщики включают в типовой договор невыгодные для покупателя пункты. Они пользуются тем, что часть взаимоотношений сторон на первичном рынке законом не урегулирована, а переговорная позиция у девелопера априори более сильная: «Не нравятся мои условия – не бери, кто-то другой купит». Но даже такая расстановка сил не исключает возможность скорректировать ДДУ, особенно там, где урезаются права дольщика, данные ему по закону. Главное – уметь аргументировать и договариваться.

На что нужно обращать внимание в тексте ДДУ.

1. Способ, которым указана цена в договоре, и возможность ее изменения. От этого зависит, сможет ли застройщик потребовать от дольщика доплаты за «излишки» после завершения строительства.