Инвестиции в недвижимость от А до Я

2. Срок, в который квартира будет передана дольщику после окончания строительства. Он должен быть конкретным и разумным и, по устоявшейся практике, составлять не более шести месяцев со дня ввода дома в эксплуатацию.

3. Ограничение прав дольщика на переуступку. Встречаются варианты от полного запрета уступки[106] до взимания платы за выдачу согласия на уступку права требования по ДДУ[107].

4. Гарантийный срок на объект долевого строительства. По закону он начинает отсчитываться с момента передачи квартиры. Но некоторые пытаются установить точку отсчета со дня ввода дома в эксплуатацию.

5. Порядок оплаты коммунальных услуг. По действующему законодательству, покупатель жилья несет расходы по его содержанию со дня подписания акта приема-передачи. Но отдельные компании пытаются навязать оплату с момента сдачи готового дома госкомиссии, что может вылиться в довольно крупные суммы.

Четвертое. По договору уступки первоначальный дольщик передает новому покупателю свое право требования к застройщику[108] и прочие права и обязанности, предусмотренные ДДУ. Это легальная и рабочая схема, благодаря которой будущий объект можно купить дешевле, чем у девелопера. Но есть у нее и ряд минусов:

– Физические лица могут перепродавать права по ДДУ в случае возникновения проблем у застройщика. На наличие этого риска может указывать большое число предложений переуступки по одной и той же стройке.

– Юрлица-подрядчики[109] могут не полностью рассчитаться с застройщиком. В таком случае он сможет расторгнуть ДДУ с недобросовестным контрагентом, из-за чего и все последующие договоры уступки потеряют силу. Это значит, что нужно как минимум получить у застройщика справку о завершении взаиморасчетов с цедентом[110].

– Аффилированные с девелопером инвесторы будут уступать права по ДДУ, где указана заниженная стоимость будущей квартиры много меньше той суммы, которую они хотят получить от покупателя. Застройщики таким способом уходят от налогов и снижают лимит ответственности перед дольщиками.

Кроме того, в силе остаются и другие риски первичного рынка недвижимости. Так что при покупке квартиры по переуступке стоит проверить и застройщика, и продавца права требования к нему. Помните также, что договор уступки может быть подписан только после начала продаж застройщиком и строго до ввода построенного дома в эксплуатацию.

Пятое. ДДУ считается заключенным с момента государственной регистрации. Договор уступки права требования по ДДУ также подлежит регистрации.

Что касается цены – вести переговоры о ней можно и нужно и с застройщиком, и с его агентами, если продажи идут через одно или несколько риелторских агентств по доверенности. Особенно если вы хотите выкупить сразу пул объектов. К тому же девелоперы время от времени радуют акциями и скидками. Кроме того, помните правило: чем на более ранней стадии строительства подписан ДДУ, тем ниже цена квадратного метра.

Наконец, независимо от ваших предпочтений, по всем новостройкам, начатым после 1 июля 2019 года, расчеты с застройщиком возможны только[111] через специальные банковские счета эскроу. По сути, это аналог аккредитива, но с некоторыми отличиями.

1. Договор счета эскроу – трехсторонний. В нем участвуют депонент (тот, кто передает деньги, он же дольщик), бенефициар (получатель денег, он же застройщик) и эскроу-агент (им выступает банк, который контролирует все расчеты).

2. Список банков, имеющих право открывать счета эскроу для расчетов по ДДУ, утверждается Правительством РФ и публикуется[112] Банком России.

3. Гарантии государства по средствам на счетах эскроу – 10 миллионов рублей (напомню, что гарантии по аккредитивам не предусмотрены).

В остальном схема та же. В один день с подписанием ДДУ дольщик также заключает договор счета эскроу, на который перечисляет деньги. Банк их временно блокирует, а по окончании срока строительства, указанного в ДДУ, плюс шесть месяцев, перечисляет застройщику. Если срок сдачи дома переносится, застройщик должен предупредить дольщика, а дольщик в свою очередь должен сообщить банку о необходимости увеличить срок депонирования средств на счете. Если же девелопер не сможет завершить стройку, деньги вернутся покупателю.

8.3. Детали последующих этапов

Один из наиболее неприятных моментов покупки недвижимости на первичном рынке – невозможность предсказать, когда именно вы получите заветные ключи. Да, срок сдачи объекта указывается в ДДУ. Но по закону застройщик может сдвигать его, если предупредит дольщиков за 60 дней до переноса. Увы, количество таких переносов не регламентировано, поэтому сроки могут смещаться не один раз. Такое случается даже с надежными девелоперами.