Инвестиции в недвижимость от А до Я

По статистике[113], основанной на данных из «Единого ресурса застройщиков», средний срок задержки ввода жилых домов в эксплуатацию составляет в России 7–8 месяцев. Хорошая новость заключается в том, что в 80 % случаев договорные сроки все же соблюдаются, в 15 % – не превышают трех месяцев, а переносы больше, чем на полгода, происходят в лишь 5 % новостроек. Но все же инвестору имеет смысл заранее выстраивать свою финансовую модель с учетом того, что ключи он получит на несколько месяцев позже. Хотя бы иметь запас прочности на такой случай.

Однако рано или поздно многоквартирный дом введут в эксплуатацию и застройщик начнет передавать готовые квартиры дольщикам. На этом этапе важно помнить о двух важных нюансах.

1. По закону девелопер должен письменно уведомить каждого дольщика об окончании строительства. Сделать это он обязан не абы как, а лишь одним из перечисленных способов:

– заказным письмом об окончании строительства с уведомлением о вручении;

– лично в руки под расписку;

– документом, подписанным усиленной квалифицированной электронной подписью и направленным на e-mail, указанный в ДДУ.

Иногда между подписанием договора и сдачей дома в эксплуатацию проходит полтора-два года и больше. Чтобы не пропустить этот момент, мониторьте новости о вашем объекте и заранее обновите свои контактные данные, если они изменились.

После того как вы получите уведомление от девелопера, у вас будет семь дней, чтобы подтвердить готовность к приемке, и два месяца, чтобы принять квартиру. Иначе застройщик вправе подписать акт приемки-передачи в одностороннем порядке, и тогда устранять строительные дефекты вам придется либо самому, либо добиваться их ликвидации от строительной компании, в том числе в судебном порядке. Что и долго, и порой недешево.

Иногда излишне «хитрые» девелоперы под разными предлогами пытаются назначить дату приемки квартиры за пределами двухмесячного срока, чтобы на законных основаниях подписать акт в одностороннем порядке якобы из-за того, что вы вовремя не явились на осмотр. В таком случае вам нужно направить застройщику письменную претензию, где подтвердить готовность принять квартиру в положенный законом срок. Если вы передаете такой документ в офисе, не забудьте попросить копию с распиской о получении. Или, как вариант, отправьте его заказным письмом с объявленной ценностью, описью вложения и уведомлением о вручении. В этом случае застройщик уже не сможет использовать уловку с односторонним подписанием акта, ведь вы можете оспорить правомерность акта в суде.

2. Даже если вы приобрели квартиру без отделки, к приемке нужно подходить подготовленным и вооруженным не только лишь знаниями «снипов-хрипов». С собой стоит взять:

• паспорт и договор долевого участия. Заранее выделите в нем пункт о том, что, помимо ключей от квартиры, застройщик должен передать вам: паспорта на приборы учета, гарантии на окна и другие документы;

• план квартиры по проектной документации;

• блокнот, ручку, карандаш, ластик, маркер для отметки проблемных мест;

• фонарик для осмотра темных помещений, санузлов, стояков, кладовок;

• зажигалку для проверки вытяжной вентиляции;

• индикаторную отвертку, чтобы проверить электропроводку и розетки;

• рулетку, уровень, отвес (особенно если принимаете квартиру с отделкой);

• фотоаппарат или смартфон, чтобы фиксировать найденные недостатки;

• чек-лист, чтобы ничего не забыть.

Приемку целесообразно проводить по алгоритму ДТ-ДК: «Документы-Территория-Дом-Квартира». Представители девелопера могут настаивать, что первые два пункта якобы к делу не относятся. Но по закону собственники имеют право на часть общего имущества многоквартирного дома, а если в проектную декларацию жилого комплекса включена придомовая территория, то и на нее. В конце концов, за это вы тоже платили, покупая объект в новостройке, ведь ваш инвестиционный доход будет зависеть в том числе и от этих слагаемых.

Итак, на что смотрим, что проверяем и что требуем:

1. Документы (сделать это лучше в офисе застройщика, перед непосредственной приемкой объекта). Среди них должны быть:

• разрешение на ввод дома в эксплуатацию (РВЭ);

• акт о вводе в эксплуатацию инженерных систем дома;

• документы о присвоении почтового адреса;

• заключение о соответствии построенного объекта требованиям технических регламентов и проектной документации (ЗОС);

• план помещения с результатами обмеров, произведенных БТИ;

• поэтажный план, экспликация – проверяем соответствие ДДУ.

Также и там же получаем:

• паспорта на счетчики воды, тепла и электричества;

• паспорт и гарантию производителя на входную дверь;

• паспорт и гарантию на окна.

2. По дороге в дом (корпус) осматриваем территорию, оценивая:

• соответствие плану благоустройства: наличие и состояние детской площадки, парковки, газонов и прочего по проектной декларации;

• целостность и качество дорожных покрытий и тротуаров;

• наличие и работу освещения, включая отсутствие засветки окон;

• общий порядок, в том числе отсутствие строительного мусора.

3. На пути от подъезда к квартире осматриваем дом и оцениваем: