Инвестиции в недвижимость от А до Я

• целостность фасада и соответствие его отделки проекту;

• наличие корзин для кондиционеров, если они предусмотрены проектом;

• работу входных дверей и домофона, целостность остекления;

• отделку входной группы и соответствие ее материалов проекту;

• наличие, сохранность и правильность маркировки почтовых ящиков;

• состояние лестницы: входная дверь, ступени, перила, освещение;

• наличие, состояние и работоспособность лифтов, соответствие их типа и количества проектной декларации;

• отделку лифтового холла на этаже и межквартирного тамбура при наличии их в проекте, работу дверей, мусоропровода и других элементов, предусмотренных проектной декларацией, в местах общего пользования.

Кроме того, есть смысл осмотреть подземный паркинг или подвал: убедиться, что на полу нет воды, а на стенах – следов протечек. Если они есть, это может говорить о некачественной гидроизоляции – такую проблему нужно устранять в приоритетном порядке.

4. Наконец тщательно осматриваем квартиру и, начиная со входа, проверяем:

• состояние и работоспособность входной двери: отсутствие видимых повреждений, работу замков, ручек, легкость открывания и закрывания, наличие дверного глазка, соответствие проекту размеров проема;

• соответствие планировки и размеров условиям ДДУ и акту БТИ;

• отсутствие в квартире посторонних предметов, строительного мусора, неприятных запахов, странных жидкостей на полу и подтеков на стенах;

• состояние пола, стен и потолка: отсутствие трещин, перекосов[114], щелей, сильных неровностей или наплывов;

• наличие и целостность стояков водоснабжения и канализации, установку и опломбирование счетчиков воды, исправность запорной арматуры;

• подачу электричества на щиток в квартиру;

• качество установки, состояние, исправность и работоспособность окон и дверей на лоджию или балкон: отсутствие трещин и царапин на стеклах, работу петель, замков и ручек, открывание створок, плотность их прилегания, надежность крепления конструкции к фасаду;

• наличие и подключение датчика пожарной сигнализации;

• работоспособность вытяжной вентиляции (тут и понадобится зажигалка) и отсутствие мусора в вентиляционных отверстиях;

• наличие, исправность и работу приборов отопления, качество разводки, отсутствие потеков в местах сочленений, а если в связи с сезоном нет возможности проверить работу отопления, это следует указать в акте.

Для квартир с предчистовой и чистовой отделкой этот чек-лист дополняется пунктами оценки качества отделочных работ, соответствия использованных материалов и фурнитуры условиям договора, исправности электропроводки и освещения, работоспособности сантехники и прочих установленных приборов. В этой части процедура мало чем отличается от аналогичной на вторичном рынке. Все несоответствия, недочеты и недоделки фиксируем в акте замечаний либо дефектной ведомости. В любом случае документ составляем в двух экземплярах, один из которых передаем под роспись представителю застройщика. Под занавес нужно сверить номера на приборах учета с теми, что записаны в их паспортах, а также зафиксировать показания всех счетчиков.

Далее возможны три варианта:

1. Все в пределах допустимого, замечаний нет. Такое бывает в 1–5 % случаев. Тогда можно сразу подписывать акт приема-передачи и забирать ключи.

2. Недостатки носят существенный характер, то есть пользование квартирой невозможно. В таком случае вы имеете право не подписывать акт приема-передачи до их устранения застройщиком, на что ему отводится не более 60 дней. Но здесь есть «засада»: существенность недостатков должен подтвердить технический специалист, которого выбирает… сам застройщик. Что резко уменьшает шансы дольщика отстоять свое.

3. Во всех остальных случаях акт приема-передачи придется подписать «с недостатками» и надеяться, что застройщик их устранит за те же 60 дней добровольно. В противном случае вы будете вынуждены решать спор в суде. Напомню, что для инвестора это не лучший вариант из-за дополнительных потерь времени.

Также нужно быть готовым к тому, что метраж объекта может измениться, причем, скорее всего, в сторону увеличения. Доплатить за «лишние» метры придется в сроки, указанные в ДДУ. Иногда для такой доплаты могут потребоваться довольно крупные суммы.

После подписания акта и получения ключей новую недвижимость необходимо оформить в собственность и, если она куплена с ипотекой, зарегистрировать на нее обременение в пользу банка. За исключением перечня документов, эта процедура ничем не отличается от оформления в собственность вторичного жилья. В частности, в Росреестр нужно будет представить столько подписанных актов приема-передачи, сколько участвует дольщиков плюс один. Электронная регистрация собственности также возможна.

После этого переходите к следующему этапу инвестиционного плана. Например, это может быть сдача в аренду или внаем.

Об этом – в следующей части.

Часть II Аренда

Глава 9 Правила почетной сдачи