Инвестиции в недвижимость от А до Я

Вывески времени:

Аренда жилья – теплохранение.

Аренда ума – юрист консультация.

Аренда здоровья – ночная аптека.

Аренда любви – Венеры хотение.

Аренда религии – в банко стремление.

Аренда всесилия – рабство кредитное.

Аренда дождя – шланг летний, резиновый.

Аренда дорог – шаг туристический.

Аренда желаний – стих опечаленный.

Время аренды – жить в двадцать первом.

Искендер Ержанов, «Аренда», 2016[115]

В начале второй половины прошлого десятилетия один датский политик, бывший министр экологии и просто обаятельная женщина «слегка за 30» Ида Маргрет Меиер Окен выглянула в окно и поняла, насколько же радикально изменился мир с тех пор, как она была ребенком. В годы молодости ее родителей персональные компьютеры были роскошью, мобильные телефоны размерами напоминали кирпич, а интернет еще не был World Wide Web даже в проекте. Она открыла ноутбук, отключила смартфон и отправила мужу имейл с эссе о том, что ждет нас в ближайшие пятнадцать лет. Затем – политический опыт не задушишь, не убьешь – свое футуристическое озарение Ида Окен переслала организаторам Всемирного экономического форума в Давосе, где ее тема, что называется, «зашла».

Однако с какой радости эта милая семейная история должна быть интересна российскому инвестору в рентную недвижимость?

Фишка в том, что Ида Окен угадала тренд. Ее исходный посыл был таким: все, что раньше считалось товаром, теперь стало услугой. Ида Окен описывает город в мире победившего «шеринга»[116]. У нее минимум личных вещей и практически нет собственности. Зачем, если все необходимое она легко может взять напрокат! Когда она захочет пригласить гостей на чай с вафлями собственной выпечки, чайник, вафельницу, стол, стулья и даже чайный сервиз ей привезет прямо на дом прокатная компания, а сервисная доставит нужные продукты из магазина. Она не владеет жильем, а просто живет в арендованном помещении. И частенько в формально ее гостиной проходят деловые встречи или теплые свидания совершенно посторонних людей, в то время как сама хозяйка создает икебану в снятой на час-другой студии или катается на взятом в аренду велосипеде.

Главной концепцией стала не разовая продажа, а возобновляемая аренда всего на свете, в том числе и жилья, на срок, который нужен арендатору. Именно это мы наблюдаем сегодня. Компьютерные программы с оплатой лицензии? Нет – годовая или даже месячная подписка на web-версию. Личный автомобиль? Нет – такси и каршеринг. Длительный шопинг в торговом центре и закупка продуктов на неделю в супер- или мегамаркете? Нет – интернет-заказы с доставкой по мере необходимости. То, что начиналось как мечта компьютерных фриков, постепенно захватило мир.

Словом, у арендного бизнеса вполне оптимистичные перспективы.

9.1. Аренда и наем – в чем разница?

Абсолютное большинство людей съемное жилье называют арендным. Арендовал квартиру, ищу жилье в аренду, плачу арендодателю – все это устоявшиеся обороты речи. Клише. Но, как это часто бывает, абсолютное большинство в данном случае ошибается. Потому что речь в таких случаях обычно идет о найме. А если быть 100 % точным – о коммерческом найме жилья[117]. Поскольку физические лица для себя и своих близких жилье нанимают или снимают[118], а не арендуют.

В свою очередь, выражение «аренда жилья» как юридический термин и вид рентных правоотношений на жилищном рынке употребляется в случаях, когда жилье снимает юридическое лицо для своих сотрудников[119].

В обоих случаях речь идет о том, что собственник за деньги предоставляет жилое помещение другим лицам во владение и пользование для проживания в нем.

Как арендо-, так и наймодателем жилья может быть и физическое, и юридическое лицо, и даже управомоченный представитель собственника (по доверенности). Важно только, кто выступает второй стороной договора – «физик» или «юрик». Из-за этой, на первый взгляд, несущественной разницы взаимоотношения сторон по-разному регулируются законом.

Еще один вариант, при котором вы как рентный инвестор выступаете не наймо-, а арендодателем, – сдача в пользование апартаментов, машиноместа, гаража, офиса и прочих объектов коммерческой недвижимости. Немного забегая вперед, отмечу, что права нанимателя российское законодательство защищает намного сильнее, чем права арендатора. Последний почти во всех ключевых моментах вынужден полагаться только на условия составленного арендодателем договора, тогда как волю наймодателя во многих важных вещах ограничивают императивные требования закона.

Различия между наймом и арендой для инвестора: