Инвестиции в недвижимость от А до Я

1. Договор найма жилого помещения заключается только в письменной форме. В договоре аренды возможны варианты. Если одной из сторон выступает юрлицо или срок сдачи коммерческой недвижимости больше года, бумага тоже нужна. А вот если арендодатель и арендатор – физлица и срок аренды при этом меньше года, договор можно заключить и устно (хотя на практике стороны чаще всего выбирают бумажный вариант[120]).

2. Договор аренды недвижимости подлежит государственной регистрации. Договор найма – нет, но если его срок превышает один год, обременение права собственности также регистрируется в Росреестре.

3. Если срок аренды в договоре не указан, он считается заключенным на неопределенный срок. Договор найма без указания сроков считается заключенным на пять лет.

4. При найме текущий ремонт жилья – обязанность нанимателя. При аренде все неотделимые улучшения[121] арендодатель должен компенсировать арендатору, если только тот не произвел их самовольно.

5. Арендодатель может указать в договоре правила использования имущества, при нарушении которых он имеет право требовать расторжения договора. У наймодателя такой опции нет.

6. Арендатор имеет преимущественное право на продление договора по его истечении, если в тексте документа не указано иное. Наниматель имеет такое же право, только если изначальный срок договора – более 1 года.

7. Договор аренды может быть расторгнут судом по инициативе любой из сторон в случаях, предусмотренных его условиями или законом. Договор найма со сроком от года по инициативе нанимателя может быть расторгнут во внесудебном порядке. В этом случае предупредить наймодателя необходимо за три месяца. А вот наймодатель имеет право расторгнуть такой договор только через суд и только при существенных «грехах» со стороны нанимателя, например задержке оплаты[122], нарушении правил пользования жильем, разрушении или порче жилого помещения[123].

8. При расторжении договора найма по любым основаниям наниматель и совместно проживающие с ним лица могут быть выселены только по решению суда. Для аренды такого ограничения нет. Напротив, если по истечении срока или после расторжения договора арендатор не вернул имущество в том состоянии, в котором получил его (с учетом износа), арендодатель вправе потребовать ренту за все время просрочки, а сверх того – возмещение убытков.

9.2. Пять главных «нельзя» при сдаче жилья

В Лондоне пешеходам с незапамятных времен нельзя нести доску или катить бочку по тротуару. А выгуливать корову на городских улицах в Англии можно только до десяти часов утра или после семи вечера, и то при условии, что хозяин животного сам будет убирать коровьи лепешки во время прогулки. Наконец, попытка войти в здание Парламента в рыцарских доспехах – хм, кому в XXI веке такое взбредет в голову? – приравнивается к измене Короне.

В отличие от английских законов, многие из которых уходят корнями в седую старину, но продолжают действовать до сих пор, табу для владельцев рентной недвижимости не столь абсурдны. Ниже – пять ключевых «нельзя».

1. Никогда, никогда, ни-ког-да не сдавайте квартиру в аренду друзьям, родственникам, коллегам и даже хорошим знакомым. Если вам кажется, что любимый внук вашей двоюродной тетушки побоится портить с вами родственные отношения и оттого станет более аккуратно относиться к мебели, сантехнике и передаче вам арендной платы, – выбросьте это из головы. Сразу. С вероятностью 99 % все окажется ровно наоборот. Чем ближе вам наниматель, тем сильнее он будет уверен, что ваш святой долг – проявлять неизменное понимание и безграничную снисходительность к его обстоятельствам. Причем без каких бы то ни было встречных обязательств.

Да, бывает, родственнику или знакомому надо всего лишь перекантоваться недельку-другую, пока он не найдет себе новое жилье. Но поверьте, что на каждую счастливую историю из серии «а вот мой кум-сват-брат сдавал племяннику шурина и был всем доволен» найдется с десяток таких, где все закончилось скандалом и разрывом дружеских и родственных отношений.

2. Никогда не сдавайте недвижимость, не заключив с ее нанимателем или арендатором договор, в котором учтены все условия проживания и оплаты. Никогда не оставляйте ему в пользование те вещи, которые не включены в опись имущества. Самые ценные предметы не поленитесь еще и сфотографировать в присутствии клиента. Сколь бы обременительными ни казались вам нормы закона, какими бы честными глазами ни смотрел на вас потенциальный партнер, как бы ни хотелось вам сэкономить на налогах, помните: нормы права не столько ограничивают нас, сколько защищают от возможных неприятностей. Даже при всем хорошо известном несовершенстве нашей правоохранительной и судебной системы.