Инвестиции в недвижимость от А до Я

Четко оговоренные «на берегу» и аккуратно зафиксированные на бумаге условия и взаимные договоренности уберегут вас от множества проблем с контрагентом, большинство из которых обычно связано не со злым умыслом, а с несовершенной памятью. В случае разногласий всегда проще ткнуть пальцем в конкретный пункт договора или описи, чем до хрипоты спорить, что было год назад и о чем вы достигли соглашения на словах.

Особенно важно это табу, если вы все-таки, вопреки настоятельным советам из предыдущего пункта, решились сдать квартиру, комнату или даже гараж родственнику, знакомому или сослуживцу. Чем более формализованы будут ваши отношения в части аренды/найма, тем выше шансы сохранить их хорошими в перспективе.

3. Никогда не сдавайте квартиру, апартаменты или офис без страхового депозита или залога, как и с отсрочкой его внесения на месяц-два-три. Даже если клиент очень просит, а рынок такой, что выбирать особенно не приходится. Помните, что эта довольно скромная сумма, обычно равная размеру месячной ренты, – единственная доступная вам компенсация расходов на тот случай, если что-то пойдет не так. Таких случаев может быть очень много: начиная от коммунальных долгов, о которых вы узнаете лишь постфактум, заканчивая ущербом интерьеру, обстановке или соседям.

Иногда бывает, что потенциальный съемщик просит разбить депозит на части. Тут решать вам. Но если вы сдаете квартиру или апартаменты бизнес-класса и выше, не грех задуматься, а почему это у состоятельного клиента денег в обрез. Можно деликатно поинтересоваться, чем обусловлена его просьба. В случае неубедительного ответа, лучше поискать другого нанимателя/арендатора. Если же вы согласитесь «напополамить», то непременно оформите долг клиента распиской с его стороны[124], ведь, по сути, он действительно берет у вас в долг.

4. Клиенты нередко приходят в сопровождении риелтора или агента по найму, чтобы убедиться в вашей надежности. Однако некоторые, наиболее ушлые, после осмотра неожиданно предлагают вам «договориться» за спиной собственного поверенного в делах. Мол, вам, дорогой собственник, все равно, а у меня и денежка в кармане, и стимул снять жилье именно у вас.

Никогда не имейте дел с такими просителями. Вежливо, но твердо гоните их взашей. Порядочность клиента – важнейшее условие того, что ваши договорные и финансовые отношения далее сложатся нормально. Да, не достаточное. Но все же необходимое. А тот, кто на ваших глазах пытается «кинуть» собственного же агента, да еще вас в это вовлечь, ничуть не лучше обойдется и с вами, когда почувствует в этом выгоду.

5. Никогда не забывайте о мерах собственной безопасности. Для сдачи недвижимости указывайте в объявлениях отдельный от вашего личного номер мобильного. Когда объект сдан, вынимайте эту симку из телефона до следующего раза. Иначе вас еще долго будут беспокоить как разнообразные менеджеры по продажам, так и «специалисты по безопасности из колл-центра крупного банка». Для коммуникации с клиентами также есть смысл иметь совсем не тот телефонный номер, который вы используете для личных контактов, привязок к сервисам, интернет-банкам, соцсетям.

Кроме того, старайтесь поддерживать хорошие человеческие отношения с соседями и управляющей компанией дома, в котором сдаете квартиру. Пусть у них будет ваш контактный телефон, это поможет избежать многих проблем и недоразумений. Если соседними объектами в доме владеют такие же инвесторы, как и вы, подобные знакомства могут оказаться весьма полезными.

Никогда не хитрите с налогами. Во-первых, это чревато штрафами и прочими неприятностями с законом. Во-вторых, такие «мелкие хитрости» лишь ослабляют вашу позицию в глазах клиента. Занимаясь подобными махинациями, вы даете жильцам рычаг давления на вас. Помните, что у инвестора в недвижимость есть возможности для законной налоговой оптимизации, о которых мы поговорим немного позже.

Возвращаясь к вопросам безопасности – настаивайте на следующих пунктах в договоре с нанимателем или арендатором:

– наличие у вас комплекта ключей от входной двери;

– право периодически посещать квартиру по согласованию с клиентами;

– обязанность съемщиков передавать предназначенное вам как владельцу содержимое почтового ящика, включая коммунальные счета, извещения и письма.

Более подробно содержание договора с клиентом мы рассмотрим в следующей главе.

Все эти запреты, ограничения и табу – не столько плод коллективного разума, сколько следствие набитых шишек. И мною в том числе, как бы я ни старался учиться на чужом опыте.

9.3. Обучение инвестированию в рентную недвижимость

Одному из самых известных премьер-министров Российской империи, Петру Столыпину, приписывают слова о том, что в нашей стране за пять лет меняется все, а за сто – ничего. Но о судьбе России мы рассуждать не будем. Замечу лишь, что подобное наблюдается и в сфере инвестиций в недвижимость. Фундаментальные законы и правила веками остаются незыблемыми, но институциональная и правовая среда меняется с головокружительной скоростью.