Инвестиции в недвижимость от А до Я

Десять лет назад расчеты через аккредитив казались экзотикой, пять лет назад дистанционная аренда «по зуму» или «по скайпу» отсутствовала как понятие, два года назад право дольщика не принимать у застройщика жилье с недоделками представлялось незыблемым. А ведь это лишь малая часть перемен, случившихся на российском рынке недвижимости на глазах одного поколения инвесторов. Так что, как ни банально, «век живи – век учись».

При этом самые надежные учителя в этом смысле:

– ваш собственный опыт или метод проб и ошибок;

– чужой опыт, адаптированный под себя, или метод проб и находок.

Что касается первого метода, также известного как ходьба по граблям, то здесь внешне все просто. Был бы лоб потверже, а карман пошире. Потому что одни ошибки бьют по самолюбию, а другие – еще и по кошельку. Чтобы обучение проходило эффективно, я рекомендую вести дневник по каждому объекту, с которым вы работаете. Фиксируйте все свои шаги: от запуска рекламы до расставания с очередным арендатором-нанимателем. Записывайте все более-менее важные детали, нюансы, идеи и мысли, вопросы и ответы. Это нужно не ради литературного творчества – хотя мне такой гроссбух помог создать эту книгу. Но даже если у вас нет авторских амбиций, подобный труд станет незаменимым помощником в работе.

В вашем дневнике могут содержаться ответы на следующие вопросы:

– Какая реклама оказалась наиболее эффективной?

– Какая реклама совершенно не окупила себя?

– Сколько длилась экспозиция?

– Сколько состоялось показов перед сдачей?

– Какие клиенты к вам приходили?

– Насколько они совпадали с портретом, который вы закладывали в инвестиционный план?

– Чем они руководствовались при выборе квартиры?

– Как складывались ваши отношения после заключения договора?

– Какие проблемы у вас возникли?

– Что послужило причиной расставания?

– И как оно прошло?

Вы сами вправе решать, какие моменты будут полезны для последующего анализа. Вполне возможно, через один-два цикла, благодаря записям в дневнике, вы увидите, как улучшить договор, а также навыки и техники переговоров с клиентами.

Что касается второго метода, «проб и находок», главное – уметь выделять действительно полезный чужой опыт и делать из него правильные выводы. Людей, готовых бескорыстно делиться чем-то полезным в интернете, чуть меньше, чем самих интернет-пользователей. Никогда не пробовали приготовить томленую телячью вырезку в пудре из прованских трав с мильфеем из тыквы и кремом из печеного чеснока под соусом из вишни? Рецепты даже таких блюд можно найти во Всемирной паутине! А уж нажористых советов начинающим рантье больше, чем крупинок в тарелке манной каши.

Выудить крупицы ценной информации можно, как правило, из следующих источников.

1. Специализированные порталы и сайты по работе с недвижимостью. Обычно на них есть тематические разделы со статьями по купле-продаже, ипотеке, аренде. Встречается и аналитика по актуальному состоянию и перспективам рынка. Как правило, тексты в таких источниках написаны доступным языком. Это плюс в первую очередь для инвесторов-новичков. Минусы: авторами выступают обычно не профессионалы, а журналисты, которые грешат упрощениями и порой ошибаются, ну и за соответствием контента актуальной нормативно-правовой базе никто не следит.

2. Форумы и сообщества риелторов и агентов по недвижимости. На них почти все, что вы хотели узнать, но стеснялись спросить, уже не раз обсуждалось в деталях. Плюсы этого источника в огромном разнообразии полезной информации от практиков, реальных кейсов, а коллективный разум может дать ответ на любой вопрос. Минус – информация плохо структурирована, много флуда[125], флейма[126] и сленга.

3. Личные блоги и телеграм-каналы риелторов и агентов. В таких источниках авторы обычно рассказывают о личном опыте, делятся последними новостями из мира недвижимости, в том числе связанными с изменениями в законодательстве, а также дают дельные советы мимоходом. При этом главная задача владельцев каналов и блогов – она же главный минус для инвестора – реклама самих себя и своих услуг, отчего об ошибках и просчетах они говорят реже, чем трубят об успехах.

4. Правовые порталы и юридические форумы. Сюда стоит идти за актуальной информацией о вступивших в силу или планирующихся изменениях в законодательстве. Можно почерпнуть полезную информацию о легальных правилах решения споров с клиентами. Плюсы этого источника – в грамотных разборах ситуаций с опорой на судебную практику. А минусы в том, что комментарии по изменениям в нормативной базе нередко появляются спустя месяцы после их принятия. Кроме того, здесь любят говорить на сложном юридическом языке.

5. Книги по недвижимости – дорогой, но ценный источник знаний. На российском рынке их немало, если считать и самиздат. Некоторые позволяют инвестору сформировать базу для дальнейшего саморазвития и самообразования. Минус – хороших книг не так много, иначе бы я не взялся за свою.