Инвестиции в недвижимость от А до Я

К любой информации о том, как действовать, инвестору-рантье нужно относиться критически. Личного опыта это тоже касается. Его следует углублять и наращивать, не боясь совершать ошибки, если вы готовы исправлять их в будущем. Решения в сложных ситуациях иногда придется принимать в условиях высокой неопределенности, полагаясь на интуицию и удачу. Я искренне желаю, чтобы они всегда были на вашей стороне.

На этой оптимистической ноте продолжим разговор о том, как «подстелить соломку» на каменистых тропах рентных инвестиций. Ваш первейший помощник здесь – грамотный договор с клиентом. Об этом мы и поговорим в следующей главе.

Глава 10 Договор дороже денег

Жизнь в детстве многогранная, веселая и яркая,

С извечными вопросами: «А ты пойдешь гулять?»

Она не только радует качелями, скакалками,

Но учит договоры заключать и исполнять.

Вот договоры мены – совочек на ведерко,

Вот договоры купли – в стаканчике пломбир,

Вот сделка по имуществу – шалаш соседа Борьки,

И требованья к папам при походе в «Детский Мир».

Лена Макина, «Договор дороже денег», 2015[127]

Три очень важных слова для инвестора в недвижимость: договор имеет значение. Идет ли речь о купле-продаже или о найме/аренде. Тем не менее некоторые наймо- и арендодатели[128] хотят обойтись без «формальностей» в виде документа в двух или нескольких экземплярах – по одному для каждой стороны, – имеющих равную юридическую силу.

С точки зрения права «без бумажки» – это устная форма договора. В некоторых случаях она при согласии обеих сторон вполне легальна. Но в случае аренды и тем более найма письменная форма, как правило, нужна в силу требований закона. Отказываясь от нее, инвестор ступает на тонкий лед.

Мотивы людей, которые предпочитают договариваться на словах, понятны. Иногда это родственники или друзья, не желающие омрачать доверительные отношения бумажной бюрократией. Но чаще всего инициатива заключить устный договор исходит от собственников, пытающихся таким нехитрым способом избежать уплаты налогов.

Это не только противоправно[129], но и чревато массой других проблем, включая шантаж со стороны арендатора или нанимателя и материальные потери, если тот затопит квартиру соседей и… «без формальностей» съедет по-тихому.

Справедливости ради, само по себе несоблюдение требований закона о форме договора не делает соглашение сторон недействительным. Но если вдруг дело дойдет до суда, доказать наличие договоренностей, а значит, и их нарушение, будет сложно. Свидетельские показания суд не примет и потребует другие доказательства. Но где же их взять, когда все только из уст в уста да по-хорошему?

Поэтому я настаиваю: законы – соблюдать, налоги – платить, договоры – составлять и подписывать!

10.1. Обязательные требования к договору найма или аренды

Может показаться, что и для письменного договора не нужны формальности: скачал «рыбу» из интернета, заполнил недостающие поля – и в добрый путь к получению ренты! Но не все шаблоны договоров, которые вы можете найти в Сети, одинаково полезны инвестору. Чтобы не совершать досадных ошибок, начнем с главного: договор считается заключенным, если в нем указаны все существенные условия. В нашем случае это:

• стороны договора;

• предмет договора;

• цена договора[130] (плата за наем или аренду).

И не менее важно правильно указать название документа. С него и начнем.

1. Название договора

Когда вы действуете как физическое лицо и сдаете жилое помещение, название документа зависит от того, кто ваш контрагент. Так, если вы сдаете жилье такому же физическому лицу, в шапке следует указать «Договор найма жилого помещения». Если юридическому лицу – с ним может быть заключен только «Договор аренды жилого помещения». В случае, когда предметом сделки служит помещение коммерческое, в том числе апартаменты, речь опять-таки идет исключительно о договоре аренды.

Также не забудьте указать в шапке дату договора и место его заключения (обычно достаточно города). Это дань традиции.

2. Стороны договора

А) Когда оба участника – физические лица. Фамилия, имя, отчество и гражданство сторон приводятся полностью, в именительном падеже. Имеет смысл также указать дату рождения для более точной идентификации. Законодательство не запрещает вписывать эти данные от руки в подготовленный напечатанный шаблон. Но при этом желательно обойтись без исправлений рукописного текста, а в крайнем случае заверить их на той же строке подписями сторон. Паспортные данные лучше указать в разделе «Реквизиты сторон», который обычно размещают в конце договора, поскольку они могут измениться в период действия документа.