Инвестиции в недвижимость от А до Я

Б) Когда один из участников – юрлицо. Арендодатель вписывает свои ФИО по правилам выше, арендатор указывает организационно-правовую форму, название, ОГРН, а также ФИО уполномоченного лица и правовые основания, на которых он уполномочен подписать договор аренды. В реквизитах юрлицо указывает ИНН и номер расчетного счета. Подпись уполномоченного лица заверяется печатью организации.

3. Предмет договора

Предмет договора найма – предоставление жилого помещения во владение и пользование для проживания за определенную плату. Это означает, что:

– жилое помещение в договоре нужно определить максимально конкретно: полный адрес, этаж (и этажность в случае сдаваемого в наем жилого дома), число комнат, площадь объекта (особенно важно при сдаче отдельных комнат);

– размер платы должен быть указан по правилам, о которых чуть ниже;

– чтобы комната в квартире могла выступать объектом договора найма, она должна быть изолированной, а никак не смежной.

Еще очень важный момент, который необходимо усвоить.

Предметом договора аренды недвижимости является предоставление второй стороне любого помещения за плату во владение или пользование. Это означает, во-первых, что вы можете не предоставлять арендатору права владения, а дать ему только право пользования помещением и лишь на условиях договора. Во-вторых, даже если договор аренды жилья заключается с юрлицом, помещение может использоваться только для проживания граждан. Соответственно на него распространяются как нормы Жилищного кодекса РФ, так и гарантии Конституции о неприкосновенности жилища.

Если же договор предполагает аренду апартаментов, возникают нюансы, связанные с назначением здания, где находится само помещение, и местом его расположения. Например, в договоре аренды помещений в зданиях гостиничного назначения можно указать: «Для временного проживания арендатора и других граждан». А вот в модных лофтах, переделанных из бывших заводских цехов, так сделать не получится. Об этих и других тонкостях вам сможет рассказать грамотный юрист.

4. Цена договора

Это плата за наем или аренду. Она должна быть указана в рублях за определенный интервал времени[131]. В долгосрочных договорах речь обычно идет о ежемесячной оплате. Кроме этого, есть смысл оговорить порядок внесения оплаты и условия для пересмотра ее размера.

10.2. Обязательные пункты в договоре найма или аренды

И в найме, и в аренде одни условия договора прямо оговорены в законодательстве, а другие отданы на волю договаривающихся сторон. При этом, как вы уже знаете, у наймодателя возможностей меньше, чем у арендодателя. В число таких ситуаций входит:

– досрочное расторжение договора найма даже при нарушении нанимателем его условий, которое возможно только по определенным основаниям и только через суд;

– ограничение нанимателя в процессе использования жилого помещения по назначению, например, у вас не получится легально ограничить его в курении, заселении домашних животных или приглашении гостей «на пожить»;

– посещение квартиры без согласия нанимателя.

Технически вам ничто не мешает вписать соответствующие пункты в договор. Но это может работать только как психологический прием. Закон и суд в случае спора окажутся на стороне нанимателя. Но все же важно зафиксировать в договоре как найма, так и аренды следующие пункты.

1. Срок договора

Если речь идет не о посуточной сдаче жилья, договор заключается сроком до года, не больше. Особенно это касается найма. Как бы ни настаивали наниматели на более долгом сроке, ваша безопасность важнее, а долгосрочные договоры сдвигают баланс интересов определенно не в вашу пользу.

Для арендодателя апартаментов и прочей нежилой недвижимости срок от года означает, что:

– договор аренды необходимо зарегистрировать в Росреестре;

– договор будет считаться заключенным только с момента его регистрации.

В свою очередь, для наймодателя, по сравнению с арендодателем, российские законотворцы заметно усложнили жизнь. Так, при сроке найма больше года наниматель получает ряд дополнительных прав и возможностей. В частности он:

• сможет без согласия нанимателя вселить на съемную жилплощадь своих детей, даже если они не указаны в договоре найма;

• вправе разрешать безвозмездное проживание в съемном жилье другим людям на срок до шести месяцев, а наймодатель может это запретить только при нарушении требований закона о норме жилой площади на человека;

• получает право преимущественного продления договора найма на новый срок, и если наймодатель хочет, например, арендную плату повысить, он должен предложить нанимателю перезаключить договор на новых условиях не позднее, чем за три месяца до истечения срока действующего, иначе тот будет продлен «автоматом» в неизменном виде. Если же наймодатель хочет расстаться с жильцом и отказаться от пролонгации договора, о таком намерении он тоже должен предупредить нанимателя за три месяца. При этом, согласно ГК РФ, он лишится возможности сдавать жилье минимум год;