Инвестиции в недвижимость от А до Я

• может задерживать платежи на срок до шести месяцев – только при таких задержках наймодатель вправе обратиться в суд с иском о досрочном расторжении договора[132];

• в суде может оттянуть выселение на год, якобы «для устранения нарушений», а затем еще на год[133] – «для поиска нового жилья».

Кроме того, при договоре найма от года соответствующее обременение подлежит регистрации в Росреестре. Причем за это действие нужно будет заплатить госпошлину, а затем еще и снять обременение.

Наконец, если срок в договоре не указан, при найме он будет считаться равным пяти годам, а при аренде окажется бессрочным. По этой причине лучше указать в договоре «одиннадцать месяцев». Если наниматель настаивает, то впишите условие, что договор может автоматически продлеваться на следующие одиннадцать месяцев.

2. Права и обязанности сторон

Существуют три большие группы прав и обязанностей сторон.

1. Предусмотренные Гражданским кодексом РФ[134]. Например, наймодатель обязан «передать свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания», а наниматель – «использовать жилое помещение только для проживания» и «своевременно вносить плату».

2. Вытекающие из других федеральных и местных законов, а также прочих нормативно-правовых актов и договоров. Например, это обязанность нанимателя соблюдать установленный в регионе или городе режим тишины в квартире и на придомовой территории, а также порядок использования общего имущества, введенный управляющей компанией.

3. Установленные условиями договора.

Далее мы будем говорить в основном о договоре найма – именно этот вид договорных отношений в России доминирует на рынке съемного жилья. Но эти же рекомендации, с поправкой на разницу между арендой и наймом, можно применить и к сдаче апартаментов.

Первые две группы прав и обязанностей есть смысл изложить и конкретизировать в договоре для удобства сторон. Например, по ГК РФ в обязанности наймодателя входит[135] «капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения, если иное не установлено договором». В этом же пункте договора есть смысл указать, что капитальный ремонт в квартире осуществляется уполномоченными лицами в соответствии с региональной программой капитального ремонта.

С другой стороны, «текущий ремонт… является обязанностью нанимателя»[136], поэтому вам решать, обязывать ли клиента переклеивать обои и белить потолок. С точки зрения актуальной нормативно-правовой базы «к текущему ремонту занимаемого жилого помещения, выполняемому нанимателем за свой счет, относится побелка, окраска и оклейка стен, потолков, окраска полов, дверей, подоконников, оконных переплетов с внутренней стороны, радиаторов, а также замена оконных и дверных приборов, ремонт внутриквартирного инженерного оборудования»[137].

На практике вряд ли получится вменить нанимателю что-то более серьезное, чем замена лампочек или починка выключателей и смесителей. Поэтому есть смысл сосредоточиться на более важных нюансах из тех, которые можно прямо указать в договоре. В их число входит:

а) ваше право периодически посещать по согласованию с нанимателем жилье для проверки выполнения условий договора: съемщиков это дисциплинирует, а вас избавит от многих неприятных сюрпризов и разочарования;

б) ответственность нанимателя за ущерб квартире и переданному вместе с ней имуществу наймодателя, а также за вред, причиненный по его вине или неосторожности третьим лицам, например соседям;

в) обязанность нанимателя поддерживать в исправном состоянии находящееся в квартире сантехническое, электрическое и прочее оборудование, а также бытовые приборы и устройства, которые были переданы ему в пользование: это обезопасит вас от аргументов о том, что причиной залива соседей стала неисправность вашей стиральной машины;

г) разрешительный характер любых изменений в квартире, влекущих или хотя бы способных повлечь нарушение целостности отделки, дверей, окон и прочих элементов – проще говоря, наниматель без вашего согласия не вправе ни гвоздь в стену вбить, ни даже приклеить к ней на скотче свою фотографию;

д) ваше право иметь комплект ключей от входной двери и входить в квартиру в отсутствие нанимателя, если это необходимо для устранения чрезвычайных ситуаций вроде залива, пожара, аварии, но при условии, что вы обязаны уведомить о своем визите нанимателя и по возможности дождаться его возвращения;

е) обязанность нанимателя вовремя, не позднее конкретной даты, передавать показания счетчиков коммунальных услуг, сообщать о появлении почтовой корреспонденции на ваше имя и претензий со стороны третьих лиц;

ж) запрет сдачи жилья в поднаем или передачи в безвозмездное пользование.

Вы можете включить в договор и другие условия, если они не нарушают законов и не противоречат потребностям клиентов.

3. Совместно проживающие лица