Инвестиции в недвижимость от А до Я

По российскому законодательству, совместно с нанимателем в съемном жилье с согласия наймодателя могут проживать и другие лица, в том числе не состоящие с ним в родстве. Главное, чтобы это не нарушало нормы жилой площади в расчете на человека. Впрочем, если речь идет о несовершеннолетних детях квартиросъемщика, не потребуется ни согласия собственника, ни соблюдения нормативов.

Всех таких жильцов лучше сразу указать в договоре найма. Это позволит заранее ограничить их круг: вы можете прописать в договоре запрет на проживание иных лиц, помимо перечисленных, без письменного согласия наймодателя. Кроме того, это даст возможность включить в текст документа пункт-напоминание об ответственности нанимателя за всех совместно с ним проживающих, в том числе за причиненный ими вред как имуществу владельца, так и третьим лицам.

Еще одна категория – временные жильцы. При сроке договора менее года съемщик не вправе даже просить о таком. Но жизнь есть жизнь. В гости может нагрянуть тетушка из Мариуполя, либо теща нанимателя возжелает понянчиться с внучком – всего не предусмотришь. Поэтому лучше сразу обозначить в договоре:

– обязанность нанимателя заранее получать у наймодателя согласие на временное проживание лиц, не указанных в договоре, и, возможно, размер компенсации собственнику: лишний человек ⇒ дополнительный износ;

– предельный срок проживания гостя, который можно ограничить неделей или месяцем: при его нарушении можно вести речь об изменении условий договора;

– ответственность нанимателя за временных жильцов, в том числе за вред, причиненный ими.

4. Оплата коммунальных услуг

По закону наниматель обязан оплачивать коммунальные услуги, если иное не предусмотрено договором[138]. Но на практике съемщик оплачивает лишь ту их часть, которая тарифицируется по индивидуальным приборам учета. Обычно это электроэнергия, горячая и холодная вода, канализация. Если в квартире установлен теплосчетчик, а на отопительных приборах есть терморегуляторы, в этот список входит и отопление. Также это может быть газоснабжение – зависит от региона. Плюс – интернет[139], если он необходим жильцу. Распределение платежей между сторонами есть смысл расписать в договоре построчно, не забывая о том, что взносы на капремонт – всегда обязанность наймодателя.

Что касается порядка оплаты – на практике лучше, если вместе с рентой арендатор или наниматель будет передавать деньги вам, а не перечислять сумму из квитка на счет управляющей компании. Во-первых, это усложнит сам порядок расчетов, поскольку во многих городах собственникам жилья давно уже выставляется единый платежный документ вместо кипы отдельных квитанций. Во-вторых, жильцы могут случайно или намеренно забыть о своевременной оплате, а пени за просрочку в конечном счете лягут на вас.

Средства для оплаты ЖКУ стоит оформлять и учитывать отдельно от ренты, ведь это, по сути, компенсация расходов арендо- или наймодателя. В противном случае с них придется уплачивать налоги: все получаемые от съемщика деньги налоговая инспекция по умолчанию считает доходом от сдачи недвижимости.

Также в договоре можно установить ответственность нанимателя за просрочки и долги по оплате «коммуналки».

5. Страховой депозит, он же залог

Эти популярные в обиходе термины на самом деле юридически несостоятельны. Залог денежных средств как способ обеспечения обязательств невозможен по закону, а принимать деньги в депозит могут лишь специально уполномоченные лица, например нотариусы или банки. В этом смысле уместно использовать понятие «обеспечительный платеж», которое в ГК РФ появилось сравнительно недавно – в 2016 году.

Обеспечительный платеж[140] – это определенная сумма, которая вносится одной из сторон в пользу другой и служит обеспечением денежных обязательств первой стороны перед второй. В том числе даже тех, которые могут возникнуть в будущем. К их числу относится, например, обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора. Но чтобы это сработало, нужно, во-первых, включить в договор условие о внесении нанимателем или арендатором обеспечительного платежа в пользу наймо- или арендодателя и, во-вторых, четко оговорить его размер. На практике он, как правило, эквивалентен ставке месячной ренты, вносится при заключении договора, а возвращается после приемки жилья. Проценты на эту сумму не начисляются.

В договоре можно предусмотреть условие, по которому из обеспечительного платежа вносится плата за ЖКУ, если съемщик задержался с ее передачей наймодателю. При этом предусмотри́те обязанность нанимателя в определенный срок восстановить исходный размер согласованной суммы.

Обязательным является включение в договор и других условий, по которым обеспечительный платеж частично или полностью может быть удержан наймодателем. Например, если наниматель не соблюдает:

– порядок и срок уведомления наймодателя о намерении досрочно расторгнуть договор найма[141];

– запрет на проживание в квартире лиц, не указанных в договоре;