Инвестиции в недвижимость от А до Я

– правила пользования жилым помещением и общим имуществом в доме, в том числе на основании жалоб соседей или управляющей компании;

– иные условия договора.

Порядок и сроки внесения обеспечительного платежа также следует указать в договоре. Связано это с тем, что многие наниматели просят «разбить депозит». Идти ли им навстречу – зависит от ситуации. Насколько именно этот наниматель подходит вам по сравнению с другими? Кажется ли он вам адекватным и надежным? Сможете ли вы сами разрулить ситуацию, если он нарушит свои обещания? В любом случае – не поленюсь повторить это снова – никогда не соглашайтесь ни сдавать жилье совсем без страхового депозита, ни зачитывать его в счет платы за последний месяц проживания!

В зависимости от своей финансовой ситуации, актуального состояния рынка, сложившихся местных традиций делового оборота, в договор можно включить и другие пункты. Именно поэтому я не даю готовую «рыбу» документа, ведь гораздо важнее, чтобы у вас, как пазл, сложилось понимание, на что необходимо обращать внимание, что всегда следует держать в голове, что и как оговорить с будущим нанимателем или арендатором на берегу.

Три принципа по-настоящему важны:

• закон – не нарушаем;

• свои интересы – соблюдаем и отстаиваем;

• интересы клиента – учитываем по возможности.

Надеюсь, теперь вы сможете без особых проблем на основе типового договора «из интернета» (лучше все же от проверенных справочно-правовых сайтов) составить свой. Но это еще не все нужные документы.

10.3. Важное приложение к договору найма или аренды

Как вы уже знаете, инвестиции в недвижимость – это инвестиции в бизнес. А там одно из двух главных правил: «Вход рубль – выход два». Оно относится к бизнесу в целом и к отдельным сделкам. Это значит, что, помимо договора с клиентом, важно проработать порядок входа и выхода из аренды или найма. И здесь не обойтись без акта приема-передачи имущества.

Он подтверждает, что было передано не только жилье в пригодном для проживания состоянии, но и вещи в пользование. Обычно это предметы мебели, оборудование, бытовая техника, сантехнические устройства. При желании собственника и с согласия второй стороны можно включить в акт даже столовые приборы, постельное белье, посуду и занавески. К слову, в посуточной аренде часто именно так и происходит. Правда, такая передача оформляется в упрощенном порядке.

Чтобы составить акт, необходимо пройти по каждому помещению и обстоятельно перечислить все предметы, которые там находятся, с указанием наименования, марки, внешнего вида и состояния. Я обычно записываю все, начиная от входа в каждое помещение и двигаясь по часовой стрелке до исходной точки. Например, у вас может получиться такой список.

I. Кухня:

– холодильник Indesit DS 4180, белый, б/у, без видимых повреждений, исправен, работает, есть инструкция по эксплуатации;

– мойка из камня Green Stone GRS-76-331, белая, без повреждений и сколов, слив и перелив работают, сифон и подводка в комплекте;

– смеситель кухонный Hansgrohe Vernis, цвета хром, новый, работает, гибкая подводка (2 шт.) в комплекте, протечек нет.

II. Комната жилая 22 м²:

– шкаф-купе IKEA Pax двухдверный с внутренним наполнением, б/у, царапина 1,5 сантиметра на левой двери, в рабочем состоянии.

И так далее. Самые ценные предметы интерьера и важные элементы отделки лучше сфотографировать. Когда вы будете принимать квартиру, это окажется серьезным аргументом в споре о том, как оно было на самом деле. А такие разногласия, как показывает опыт, возникают если не всегда, то очень часто.

По общему правилу, которое необходимо отразить в договоре, съемщик обязан вернуть вам квартиру в том же состоянии, в каком он ее принял, без учета естественного износа. Кстати, это означает, что клининг лежит на нем[142], а вы вправе удержать часть обеспечительного взноса за грязь, пыль и мусор.

Больше всего разногласий, как правило, вызывает понятие «естественный износ», ведь вы предпочли бы получить все вещи и саму квартиру без новых повреждений, царапин, несмываемых пятен, потеков, а съемщик считает подобные изменения естественными.

Российское законодательство не содержит четкого определения ни естественного, ни нормального износа, хотя второе упоминается в Гражданском кодексе. Основываясь на судебной практике, можно сделать вывод о том, что естественный износ – это такое ухудшение вида или свойств объекта, которое возникает при правильной, то есть основанной на рекомендациях завода-изготовителя, эксплуатации. Это определение сужает простор для возможных разногласий, но не исключает их полностью.

Так что придется разбираться и договариваться «по понятиям». Например, и ежу понятно, что потертости на обоях или ламинате относятся к естественному износу, тогда как детские рисунки на стенах или дверях – определенно нет. Небольшое загрязнение кухонной раковины – нормально, другое дело – трещины и сколы. Провисание уплотнителя на холодильнике – естественный износ, а вот разбитая стеклянная полка – противоестественный[143].