Инвестиции в недвижимость от А до Я

Начать следует… снова с осмотра. Только на этот раз оценивать помещение нужно не инвесторским оком, а глазами своего потенциального клиента. Даже если вы купили объект в новостройке или под ремонт, подумайте над палитрой и материалами для предстоящей отделки с точки зрения того, кому вы собираетесь ее сдавать. Например, квартира для молодой бездетной пары должна выглядеть не так, как для семьи с детьми или домашними животными. Это касается и цветовых решений, и выбора отделочных материалов, и функциональности.

Если вы купили готовое жилье, оцените его состояние глазами жильца: целы ли напольные покрытия и плинтусы, нет ли пятен на обоях, не разошлись ли стыки, не облупилась ли краска на стенах, не появились ли потеки на потолках. Все эти дефекты потребуется устранить. Окна и двери нужно отрегулировать, скрипящие петли, замки и защелки – смазать, стекла – помыть, подоконники и откосы – привести в приличный вид.

Особое внимание уделите кухне и санузлам. Разводы, пятна, плесень, известковый налет и ржавчину необходимо удалить, межплиточные швы – отмыть и/или заново затереть, течи – устранить, прокладки смесителей – заменить, фурнитуру сливного бачка – наладить. Сколы эмали на ванне или поддоне душевой кабины можно залить специальной смесью. Сифоны раковин, если есть неприятный запах, придется заменить или как минимум очистить.

Также нужно проверить исправность запорных кранов на стояках водоснабжения, но с учетом того, что их замена – зона ответственности управляющей компании. Точно так же следует пройтись по электрике и отоплению. Грязное – отмыть, неисправное – починить, облупившееся и поржавевшее – подкрасить. Только после наведения порядка можно переходить к интерьеру и декору.

11.2. Все начинается с вешалки

Как вы думаете, можно ли сдавать квартиру вообще без мебели? По опыту, ответ положительный. Причем вполне возможно, что вам даже не придется сильно поступаться ценой, хотя круг потенциальных клиентов сузится и найти их окажется сложней. Скорее всего, это будут военные или чиновники, переезжающие из-за смены места службы: им перевозку мебели оплачивает государство. Но таких людей не бывает много. Так что меблировка и декор рентной квартиры все же вам потребуются. Ниже – примерный минимум того, что стоит иметь в сдаваемом жилье.

I. Прихожая:

• вешалка;

• шкаф для верхней одежды;

• обувница;

• зеркало.

II. Кухня:

• мойка с тумбой и смесителем;

• сушилка для посуды;

• разделочный столик с тумбой для хранения;

• плита;

• холодильник;

• обеденный стол и несколько стульев либо табуреток[148].

III. Жилая комната:

• спальное место – диван или широкая, от 140 см, кровать;

• платяной шкаф;

• комод;

• рабочий стол со стулом или креслом;

• карниз для штор или жалюзи.

IV. Санузел:

• стандартный набор сантехники;

• стиральная машина;

• зеркало с полкой или шкафчиком;

• крючки для халатов и полотенец;

• подвес для туалетной бумаги;

• ершик и другие мелкие принадлежности.

Потолочные светильники должны быть в каждом помещении. Вдобавок на кухне желательно организовать подсветку над зоной готовки, а в комнате – освещение для рабочего стола. Хорошо, если будет проведен интернет и установлен работающий роутер. Это минимум, которым можно ограничиться в бюджетном сегменте.

В более дорогих сегментах требования к оснащению выше. Среди обязательного в этом случае – посудомоечная машина и микроволновка. Многие ждут, что в гостиной будет хороший телевизор, на кухне – дополнительные модули для хранения, а в комнатах – тумбочки и светильники у спальных мест. Не лишним окажется и пылесос.

Наборы посуды, столовые приборы, чайник, фен, утюг и гладильная доска могут быть, но для долгосрочных жильцов их наличие, как правило, большого значения не имеет. А вот при посуточной аренде все это – плюс постельные принадлежности и полотенца – должно быть обязательно.

Не стоит оснащать рентное жилье по высшему разряду. Но и оставлять в нем бабушкину мебель и дышащую на ладан технику тоже плохая идея. Особенно в дорогих сегментах[149]. Придется найти компромисс между потребностями маркетинга и возможностями бюджета, памятуя о главном принципе хоумстейджинга: максимальный эффект за минимальные деньги.

Возможно, вам удастся отреставрировать и осовременить доставшиеся по наследству мебельные гарнитуры советской эпохи: средства лакокрасочной промышленности, смекалка и умелые руки вам в помощь. Еще один вариант – взять мебель и технику с витрины магазинов или по уценке: вмятина на холодильнике не отпугнет клиента, в отличие от «ЗиЛа» полувековой давности.

Кроме того, можно обратить внимание на белорусских мебельщиков: иной раз дешевле заказать шкафы и стенки прямо на фабрике в Минске или Гродно и оплатить доставку за тысячу километров, чем купить то же самое в мебельном салоне на соседней улице. На худой конец, есть «Авито». Правда, бытовую технику покупать там рискованно: гарантия чаще всего уже истекла.