Инвестиции в недвижимость от А до Я

После согласования финансовых условий обязательно вместе с клиентом пройдитесь по всем остальным пунктам договора. Убедитесь, что вы оба трактуете их одинаково и споров у вас нет. Возможно, клиент захочет дополнить договор своими условиями: выслушайте их, а если они вас не ущемляют – принимайте. Обычно за такими просьбами стоит предыдущий негативный опыт вашего будущего жильца. Далее вместе со съемщиком обойдите еще раз всю квартиру с актом в руках. Пусть он убедится, что все предметы указаны полно и честно. Также в акт необходимо внести показания счетчиков: с этого момента и до выезда платить за воду, свет и т. п. должен жилец. Ключи передавайте, как только получите плату за первый месяц и обеспечительный платеж (или его часть). Хороший тон – оставить в квартире памятку по району и телефоны аварийных служб. Наконец, покончив с формальностями и расчетами, не засиживайтесь. Теперь это не только ваша квартира, но и его жилище, в котором вы гость.

12.5. Стратегия отношений

После подписания бумаг и передачи ключей самое интересное только начинается. Люди, которые увидели друг друга впервые в жизни и полчаса-час «пофлиртовали», становятся партнерами надолго. Чтобы это партнерство не принесло вам целую кучу разочарований в людях, придерживайтесь нескольких важных правил в отношениях с квартиросъемщиком.

1. Соблюдайте договор

Давши слово – держи. Если в договоре написано, что плата за наем пересматривается раз в полгода (или вообще не может изменяться до конца срока) – так тому и быть. Если сказано, что посещение квартиры раз в месяц с уведомлением за сутки, – значит, никаких нежданных визитов. Строгое соблюдение договора позволяет вам требовать того же и от другой стороны.

2. Проявляйте уважение

Речь не только о том, что в общении с клиентом нужно всегда оставаться корректным и вежливым. Но и о том, что нужно уважать его права как клиента и как человека. Право на неприкосновенность частной жизни – одно из важнейших, так что «перемывать косточки» клиенту – строгое табу.

3. Контролируйте клиента

Люди разные: одни любят гостей, другие хотели бы жить без ваших посещений. Но возможность лично убедиться, что все в порядке, важна – недаром вы вписали ее в договор и отстояли в переговорах. При этом соблюдайте правила визитов: договаривайтесь заранее, приходите вовремя, долго не задерживайтесь, но успейте осмотреть квартиру – счетчики, стояки отопления, водоснабжения, канализации, газовые трубы и крупную технику. Поинтересуйтесь у клиента, все ли в порядке, нормально ли складываются отношения с соседями, исполняет ли свои обязанности управляющая компания.

4. Поддерживайте дисциплину

Если клиент просит вас об отсрочке очередного платежа, обязательно:

• выясните причину – насколько она серьезна и уважительна;

• оговорите новый срок платежа – не больше двух недель отсрочки (если согласитесь, что «в следующий раз» получите двойную сумму, велик риск получить удвоившийся долг вместо обещанных денег);

• возьмите с клиента расписку на всю сумму его долга с указанием даты возврата.

Но даже в такой непростой ситуации оставайтесь вежливыми и корректными.

5. Сохраняйте дистанцию

Хорошие отношения с клиентом не означают панибратства. Сохраняйте дружелюбный, но при этом нейтральный тон. От задушевных посиделок и бесед ни о чем аккуратно уходите. Иначе удивитесь, как быстро вам попытаются сесть на шею.

В целом – уважайте клиента, где можно, идите ему навстречу, но не в ущерб себе. В конце концов, аренда – это ваш бизнес, а не меценатство.

Глава 13 Налоги и прочие неприятности

Когда из доходов моих каждый год

Высчитывают кровные рублики –

Радуюсь я: это мой подоходный налог

Вливается в доходы моей республики!

авторство приписывают Владимиру Маяковскому

13.1. Налоговый режим для рентного инвестора

Людей, которые не платят за проезд в общественном транспорте, в народе снисходительно называют «зайцами». Мол, едешь – дрожишь, боишься попасться на глаза контролеру, а экономия копеечная. Не стоит оно того: нервы дороже.

Но к тем, кто экономит на уплате налогов, многие относятся с пониманием. Хотя суть та же – заячья. В долгосрочном плане минусов ухода от налогов гораздо больше, чем бонусов. Налоговый инспектор рано или поздно может узнать о нелегальной сдаче жилья. Расплата будет дорого стоить уклонисту: 13 % от вмененного рентного дохода за последние три года плюс 20 % штрафа. Если проигнорировать это требование, средства могут по решению суда списать с банковских счетов владельца недвижимости, а на саму квартиру наложить арест.