Инвестиции в недвижимость от А до Я

В некоторых регионах для ИП в порядке эксперимента введена автоматизированная упрощенная система налогообложения со ставкой 8 %. Планируется, что до 31 декабря 2027 года она будет действовать в Москве, Московской и Калужской областях, а также в республике Татарстан. Затем ее, возможно, продлят. В обмен на «лишние» 2 % налога вас избавят от заполнения отчетности для налоговой инспекции и СФР, а также от уплаты соцвзносов. Итоговая сумма в этом режиме рассчитывается налоговым органом и уплачивается ИП ежемесячно.

Выбор режима зависит от объекта, состояния рынка и ваших личных предпочтений. Например, на Северо-Западе Москвы 50-метровую «двушку» в старом жилом фонде вы смогли бы сдать в среднем за 45 тысяч рублей в месяц, а в новом ЖК – за 75 тысяч. Заложим один месяц на простой и получим[157] вывод, что в первом случае выгоднее УСН 6 % (налог составит 29 тысяч 700 рублей за год), а во втором – патент (его стоимость – 36 тысяч рублей, тогда как сумма налога по ставке 6 % вышла бы 49 тысяч 500 рублей). А НДФЛ и вовсе составил бы 64 тысячи 350 рублей в первом случае и более 100 тысяч рублей во втором.

Плюсы ИП: легальный статус, относительная простота учета и отчетности, освобождение от налога на имущество и обеспечение пенсии в будущем за счет взносов.

Минусы: в 2023 году взносы в СФР составляют 45 тысяч 842 рубля + 1 % от той суммы, которая превышает планку ежемесячного дохода в 300 тысяч рублей. Их придется выплачивать, даже если у вас не было никаких доходов. Это значит, что ИП есть смысл оформлять только тогда, когда выручка от аренды превышает 75–80 тысяч рублей в месяц.

Подводные камни: ИП по всем обязательствам отвечают в том числе своим имуществом, даже если оно зарегистрировано на физическое лицо. Более того, взыскание может быть наложено на общее имущество супругов, если доходы предпринимателя шли на нужды семьи. Наконец, при продаже рентной недвижимости налог с полученной суммы придется уплатить по той же ставке, что и налоги с прочих доходов.

13.1.3. САМОЗАНЯТЫЙ– НАЛОГ НА ПРОФЕССИОНАЛЬНЫЙ ДОХОД

Налог на профессиональный доход (НПД) – это новый налоговый режим, который применяется с 2019 года в порядке эксперимента, рассчитанного на десять лет. Сегодня он действует уже на всей территории России. Этот режим актуален для тех, кто получает доход от самостоятельной деятельности. Перейти на него могут как физические лица, так и ИП. При этом первые могут совмещать предпринимательскую деятельность в качестве самозанятого с работой по трудовому договору. Регистрация не требует визита в ИФНС, ее можно пройти в мобильном приложении «Мой налог», на сайте ФНС России, через банк или портал «Госуслуги».

Ставка по этому режиму, если жилье сдается физическому лицу, составляет 4 %, если юридическому лицу или ИП – 6 %. Вместе с этим предоставляется единоразовый налоговый вычет в размере 10 тысяч рублей. Нет обязанности платить социальные взносы, вести отчеты и заполнять декларации, все чеки формируются в мобильном приложении.

Плюсы самозанятости: низкие ставки и минимальные административные издержки.

Минусы: действует ряд ограничений. Лимит на доход – не больше 2 400 000 рублей в год. Нельзя нанимать персонал. И сдавать в аренду коммерческую недвижимость, в том числе апартаменты, тоже нельзя.

Подводный камень: этот налоговый режим введен в качестве эксперимента на десять лет, и неизвестно, будет ли он продлен и на каких условиях.

В заключение сошлюсь на свежую статистику. По данным деловой организации «Опора России», на рынках долгосрочной и краткосрочной аренды в РФ более половины[158] сдающих недвижимость граждан платят налоги как самозанятые, еще 10–20 % приходится на ИП. Но на рынке жилищного найма, где одни физические лица сдают квартиры или комнаты другим, ситуация иная. По оценкам Института жилищного развития[159], основная часть наймодателей сейчас находится в тени, а по мнению риелторов[160], только 15 % собственников уплачивают налоги со сданных внаем квартир. Как правило, это люди, которые сдают дорогое жилье – от 100 тысяч рублей в месяц, и чаще всего они выбирают патент.

13.2. Как платить и как скостить

В этом разделе пойдет речь о налогах с физических лиц – НДФЛ и имущественном. Потому что и для индивидуальных предпринимателей на УСН или патенте, и для самозанятых обычно не возникает проблем ни с налоговой отчетностью, ни тем более с уплатой налогов. Более того, ИП еще и налоги с имущества, которое служит источником доходов, не платят. Обычным гражданам и тем более инвесторам повезло меньше.

Начнем с того, что НДФЛ – это федеральный налог, хотя он и зачисляется в региональный и местный бюджеты в соотношении 85 % и 15 % соответственно. Он регулируется главой 23 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ).