Инвестиции в недвижимость от А до Я

Что не очень удобно, так это частые инициативы отечественных законодателей, из-за которых даже свежие, пахнущие типографской краской комментарии к Налоговому кодексу оказываются неактуальными на полпути от издательства до прилавка. Поэтому придется ограничиться самыми базовыми моментами.

Платить НДФЛ обязаны все граждане, кто в течение календарного года получил доходы в России, за исключением ИП и самозанятых. За наемных работников налог удерживает из зарплаты и перечисляет в бюджет работодатель. Он же отчитывается перед налоговой инспекцией. А вот инвестору придется все делать самому. И задекларировать доход, и рассчитать, а затем уплатить налог, и даже впоследствии доплатить, если камеральная налоговая проверка придет к выводу о такой необходимости.

В тех случаях, когда аренда или наем – единственный или дополнительный к зарплате по основному месту работы источник дохода, сложностей с отчетностью возникнуть не должно. Налоговую декларацию можно заполнить за один вечер через личный кабинет на сайте www.nalog.ru или в приложении, которое можно скачать с того же сайта. К ней необходимо приложить скан договора аренды или найма и, если имеются, документы, подтверждающие получение ренты. Например, банковскую выписку при безналичной оплате. Это нужно главным образом в случаях, когда недвижимость сдавалась не весь год, а лишь часть его. Если же договор расторгнут досрочно, для подтверждения сроков приложите акт приема имущества у съемщика с датой расторжения.

Затруднения могут начаться, когда вы как инвестор получили доходы из ряда источников – зарплата, рента, дивиденды по акциям, проценты по облигациям, выручка от продажи имущества, а также от торговых сделок на рынке ценных бумаг и/или срочном рынке. Налоговый кодекс требует учитывать и считать инвестиционные доходы раздельно по группам инструментов и операций. Причем в одних случаях убытки и прибыль можно сальдировать, то есть из выручки от прибыльных сделок вычитать потери по убыточным за весь налоговый период, а в других – нет. Например, не удастся вычесть убыточный результат операций на рынке ценных бумаг из доходов от сдачи недвижимости. Конечно, это все далеко не высшая математика, но внимания и аккуратности требует.

Налоговые ставки. В главе 23 НК РФ их перечислено пять, но для инвестора в недвижимость практическое значение имеют всего три:

1. 13 % – по этой ставке граждане России платят налог на общих основаниях.

2. 15 % – ставка для доходов более 5 миллионов рублей в год. Применяется к части, которая превышает этот порог: например, если вы получаете 200 тысяч рублей рентных платежей в месяц, и к тому же выручили 3 миллиона рублей от перепродажи новостройки по договору уступки, с «лишних» 400 тысяч рублей придется заплатить не 52 тысячи, а 60 тысяч рублей налога.

3. 30 % – по этой ставке НДФЛ платят иностранцы и граждане РФ, утратившие статус налогового резидента России, то есть те, кто провел за рубежом более 183 дней за 12 идущих подряд месяцев.

На всякий случай повторю еще раз. Налоговым резидентом РФ признается тот, кто за 12 последовательных месяцев находился в стране 183 дня и более, причем не обязательно подряд. Если же кто-то был за границей 183 дня и более, он статус резидента теряет. Вернуть его можно будет только через следующие 12 месяцев, которые придется прожить в России. Бремя доказательства при этом лежит на налогоплательщике.

Платить налог с доходов от сдачи недвижимости нужно раз в год постфактум. До 30 апреля необходимо подать налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ, до 15 июля[161] – заплатить сам налог. Возможно, впоследствии придется даже доплатить, если камеральная налоговая проверка не согласится принять к зачету часть расходов, попадающих в одну из категорий налоговых вычетов.

Теперь о приятном в такой неприятной теме, как обязанность периодически отдавать государству часть кровных доходов: о вычетах, позволяющих уменьшить налоговую базу и, соответственно, снизить общую сумму к уплате. Право на них имеют только налоговые резиденты РФ, а зависшие за границей релоканты – нет.

Налоговым кодексом предусмотрено семь групп налоговых вычетов:

1. Стандартные налоговые вычеты – для льготных категорий граждан, а также лиц, на иждивении которых находятся дети (ст. 218 НК РФ).

2. Социальные налоговые вычеты – по расходам на лечение, обучение, физкультурно-оздоровительные услуги и другие социально значимые цели (ст. 219 НК РФ).

3. Инвестиционные налоговые вычеты – для тех, кто открыл индивидуальный инвестиционный счет (ИИС) или получил доходы от реализации ценных бумаг, обращающихся на организованном рынке (ст. 219.1 НК РФ).

4. Имущественные налоговые вычеты, предоставляемые при покупке жилья и земельных участков, продаже некоторых видов имущества, а также при изъятиях недвижимости для государственных нужд (ст. 220 НК РФ).

5. Профессиональные налоговые вычеты для ИП, работников по договорам гражданско-правового характера и получателей авторских вознаграждений (ст. 221 НК РФ).