Инвестиции в недвижимость от А до Я

По этой причине я рекомендую не пытаться уходить от налогов и заранее подобрать наиболее подходящий для себя налоговый режим. К сожалению, в России их выбор невелик. Есть три варианта: физическое лицо, индивидуальный предприниматель и самозанятый. Разница значительная. О плюсах, минусах и подводных камнях каждого варианта поговорим подробнее.

13.1.1. ФИЗИЧЕСКОЕ ЛИЦО – НДФЛ

НДФЛ – это налог на доходы физических лиц, который иногда также называют подоходным. Базовая ставка по нему – 13 %. Но в некоторых случаях она может возрасти до 15 % и даже до 30 %. Последнее актуально для релокантов, пробывших за границей более 183 дней за 12 последовательных месяцев.

Декларировать доходы от сдачи недвижимости и платить с них налог нужно раз в год постфактум. Часть платежа можно уменьшить, применяя вычеты. Подробнее об этом поговорим далее.

Плюсы НДФЛ: видимая простота отчетности и уплаты, возможность уменьшать налогооблагаемую базу, вычитая из нее некоторые виды расходов, в том числе не относящиеся к сдаче недвижимости. И конечно же, гарантия спокойного сна (если только по ночам не придет душить жаба).

Минусы: 13 % – это, во-первых, как ни крути, полтора месячных платежа. Во-вторых, есть неприятный момент для тех, кто сочетает сдачу недвижимости с работой по найму или по договору подряда, а также с торговлей на фондовом рынке: уплачивать налоги нужно со всех доходов. Это значит, придется указывать в декларации даже те из них, с которых налог уже удержан работодателем или другим источником выплаты. В итоге общая сумма годового дохода может превысить установленный порог, и налоговая ставка возрастет. Не говоря уже о заполнении формы 3-НДФЛ в случаях, когда вы получали в отчетном году, например, зарплату, ренту, дивиденды по акциям, проценты по облигациям и прибыль от спекуляций на фондовом рынке. Это может стать настоящей головоломкой. Наконец, собственники-физлица должны платить налог на имущество.

Подводный камень: в российском законодательстве есть коллизия, опасная для инвестора в рентную недвижимость. Формально деятельность, нацеленная на систематическое извлечение дохода, в том числе от сдачи в наем или аренду, является предпринимательством, которое без статуса ИП оказывается незаконным[153]. Да, есть постановление Пленума Верховного суда РФ от 18.11.2004 № 23 с разъяснением. Мол, если «не зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя лицо приобрело для личных нужд жилое помещение или иное недвижимое имущество, но в связи с отсутствием необходимости в использовании временно сдало его в аренду или внаем и в результате получило доход, содеянное не влечет уголовной ответственности за незаконное предпринимательство». Но это относится к разовым сделкам, а не к регулярной и возобновляемой деятельности. Особенно если вы сдаете сразу несколько объектов. Сегодня правоохранительные органы не особо прессуют честных налогоплательщиков. Но у налогового инспектора свой план, а у оперуполномоченного – свой. И никто не знает, что будет дальше, особенно в ситуации, когда государству в любой момент могут остро понадобиться дополнительные источники денег.

13.1.2. ИНДИВИДУАЛЬНЫЙ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬ ИЛИ УСН[154]

В ряде случаев вам не избежать регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. Например, если вы сдаете:

• сразу несколько квартир или апартаментов;

• нежилые помещения под склад или офис для бизнеса;

• жилье в посуточную аренду.

Все это правоохранительные и налоговые органы считают предпринимательской деятельностью. Отвертеться – мол, купил квартиру в подарок будущей внучке, а пока она не родилась, сдаю: не пропадать же добру – не получится. Поэтому многие из тех, кто занимается легальной сдачей даже одной квартиры, нет-нет да и задумается, не получить ли статус ИП, чтобы меньше платить налогов.

Действующее законодательство дает индивидуальным предпринимателям не только право применять упрощенное налогообложение, но и предлагает три варианта.

1. УСН «Доходы» со ставкой 6 %;

2. УСН «Доходы минус расходы» со ставкой 15 %;

3. УСН на основе патента.

В первом случае налог платится ежеквартально со всей полученной платы от съемщика. Во втором – из нее можно вычитать расходы, непосредственно связанные со сдачей объекта, что может пригодиться для посуточной аренды. В третьем – стоимость патента определяется местными властями. Например, в Москве она зависит от площади квартиры и района, в котором расположена. Актуальные ставки можно узнать при помощи сервиса ФНС[155], причем не только для столицы, но и для любого российского региона.

ИП обязаны вести учет и сдавать отчетность в ИФНС и СФР[156]. Помимо налога, индивидуальные предприниматели уплачивают социальные взносы за себя и наемных работников, например, администраторов посуточной аренды. При этом налоговый платеж можно уменьшить на сумму таких взносов, уплаченных ИП за себя. Это же правило работает при патентной системе.