Инвестиции в недвижимость от А до Я

По закону «О праве граждан на свободу передвижения», все россияне обязаны регистрироваться как по месту жительства, так и по месту пребывания. А тот, кто сдает им жилье, несет ответственность за соблюдение этого требования. И если съемщики проживают в квартире без регистрации, хотя бы временной, то, согласно ст. 19.15.2 КОАП РФ, собственнику грозит штраф: семь тысяч рублей для Москвы и Санкт-Петербурга и пять тысяч рублей для остальных регионов. При этом жильцы тоже просят, а то и требуют «сделать регистрацию», без которой им сложно получить медпомощь или записать ребенка в детский сад.

Пойти им навстречу не просто, а очень просто. Можно всем вместе сходить в ближайший МФЦ и подать заявление. Можно зарегистрировать нанимателей и через сайт госуслуг, не выходя из дома (если у каждого из участников есть подтвержденная учетная запись в сервисе), а дальше они уже сами сходят в паспортный стол за свидетельством либо получат электронный документ. И, вопреки опасениям собственников, временная регистрация никаких прав на жилое помещение не порождает. Кроме права там временно пребывать, но оно и так уже есть по договору найма или аренды. Так за чем же дело стало?

Посмотрим на другую сторону медали. Забудем о популярных в интернете страшилках, что временно зарегистрированных нанимателей «нельзя» будет выставить из квартиры по окончании договора, если они сами не пожелают съехать. По закону временная регистрация автоматически прекращается на следующий день после истечения ее срока, а свидетельство превращается в ничего не значащую бумажку (напомню попутно, что штамп в паспорт органы МВД проставляют только в случае регистрации по месту жительства, то есть постоянной). Однако есть три источника рисков для собственника при временной регистрации жильцов.

Первый – недобросовестное поведение съемщика. Если он, к примеру, взял кредит, указав адрес временной регистрации в договоре, а затем отказался платить и съехал, коллекторы или судебные приставы могут еще долго докучать вашим новым жильцам. Если он нарушил закон или правила дорожного движения, сотрудники полиции или квитанции о штрафах также будут какое-то время приходить к вашим новым жильцам.

Второй – несовершеннолетние дети съемщика, о которых он «забыл» рассказать вам при заключении договора. Если родитель получил временную регистрацию, он вправе оформить ее и своему ребенку, причем без согласия собственника. И если он затем откажется съезжать, выселять обоих придется через суд. Это долго, нудно и хлопотно.

Третий – иностранное гражданство. Вы как собственник жилья обязаны подать в органы внутренних дел уведомление о регистрации по месту пребывания иностранного гражданина в течение семи дней с даты заселения. Если этот срок не соблюсти, можно получить административный штраф[162]. А при определенных обстоятельствах вас могут обвинить в его фиктивной регистрации, что влечет ответственность по ст. 322.3 УК РФ.

Казалось бы, проще всего не связываться с иногородними да иностранными клиентами. По закону вы можете не оформлять временную регистрацию съемщикам, если они зарегистрированы в том же регионе. А в Москве и Санкт-Петербурге – еще и тем, кто постоянно проживает в Московской и Ленинградской областях соответственно. Однако такой выбор делает большинство ваших конкурентов на рынке арендной недвижимости. Инвесторы же более высокую прибыль получают, двигаясь наперекор толпе. Есть смысл еще раз оценить возможности и риски, а также ваши способности управлять последними. Быть может, все не так уж и страшно?

<p>Часть III</p><p>Продажа</p>

Тебя с любовью нынче отпускаю,

Квартира ненаглядная моя!

Владельцу новому ключи вручаю

И деньги от продажи привечаю

С неимоверной пользой для себя.

стих на продажу квартиры[163], ЖЖ-сообщество ru-simoron

Законы рынка и правила бизнеса, о которых мы говорили в двух предыдущих частях, работают независимо от того, покупаете вы или продаете. Да и в целом продажа квартир и услуг в виде их аренды состоит примерно из одних и тех же шагов: маркетинговое исследование → предпродажная подготовка → таргетированная реклама → успешные переговоры → удачная сделка. То есть, дочитав до этого места, вы уже узнали достаточно о правовых аспектах сделок с недвижимостью, стратегиях рекламы и способах «показать товар лицом». А значит, точно сможете выступить в роли продавца.

В этой части мы подробно поговорим о нюансах и «все решающих мелочах». И начнем с одного значимого фактора успешной продажи – подходящего времени.

<p>Глава 14</p><p>Выбор подходящего времени</p>