Инвестиции в недвижимость от А до Я

Живите не в пространстве, а во времени,

минутные деревья вам доверены,

владейте не лесами, а часами,

живите под минутными домами,

и плечи вместо соболя кому-то

закутайте в бесценную минуту…

Андрей Вознесенский, 1969

Многие полагают, что в любой ситуации лучшее время действовать – сейчас. И переносят свое убеждение на продажи: решил – продал. Другие полагаются на правило, согласно которому покупать нужно, когда дешево, а продавать – когда дорого. Тоже прекрасная стратегия, не правда ли? В связи с этим мне вспоминается одна интересная история из мира ежей и лис.

Жил-был в дремучем лесу старый мудрый филин. Как и положено, по ночам он ухал, днем спал, в сумерках смотрел на мир пронзительным взглядом. Никто из лесных обитателей не мог припомнить времен без ночного «У-у-ух». Лишь некоторые вспоминали рассказы далеких прадедов, будто никаких ночных птиц в их детстве не водилось. Но потомки были уверены, что это всего лишь миф. Так, благодаря долгой жизни и пронзительному взгляду больших глаз филин считался в лесу мудрецом.

А еще в лесу жили зайцы и лисы. Причем рыжие всласть охотились на косых, так что ни дня не обходилось без потерь среди ушастого племени. Однажды зайцам этот порядок вещей надоел, и они отправились к филину за советом.

– Скажи, о мудрейший, как нам жить, когда лисы охотятся на нас денно и нощно? Как нам, зайцам, не стать жертвой жестокого дарвиновского отбора?

– Легко, – ухнул в ответ филин. – Вам, зайки мои, надо стать ежами. Тогда ни лисы, ни даже волки вас когтем не тронут.

Обрадовались зайчики и уж было поскакали обратно, но развернулись.

– Скажи, о филин, а как именно нам превратиться в ежей?

– Идите-ка прочь, глупцы, – последовал ответ. – Я консультант по стратегии. А с тактикой вы разбирайтесь сами.

С продажей инвестиционной недвижимости дела обстоят примерно так же. Принцип «Покупай дешево – продавай дорого» с точки зрения стратегии работает безупречно. Но как это должно выглядеть на уровне тактики? Как определить, что подходящее время наступило? Что делать, чтобы в будущем не плакаться «Ай, поспешил!» и не сетовать «Эх, опоздал!»?

В арбитражных стратегиях вопрос о выборе времени для продажи решается просто: любая задержка ограничивает ваши возможности запускать новые аналогичные проекты. Если вы купили новостройку на стадии котлована, продавайте ее, когда застройщик получит разрешение на ввод в эксплуатацию[164]. Если квартиру под ремонт – выставляйте ее на продажу, как только закончатся отделочные работы. Если под перепланировку или переустройство – после узаконивания внесенных изменений.

Сложнее обстоят дела с продажей рентного жилья. С одной стороны, ваш инвестиционный план изначально может содержать конкретный срок выхода из собственности. С другой, гибкость, необходимая в любом бизнесе, позволяет корректировать сроки по ситуации.

Например, если вы не ожидали, что сдача жилья будет приносить такой стабильный и высокий доход, вам может быть жалко резать курицу, несущую золотые яйца. Как же решиться на продажу, когда обуревает желание подождать еще немного?

<p>14.1. Три главных показателя того, что с недвижимостью пора прощаться</p>

Призовем на помощь нашего старого знакомца, торговца Покана из Плодородного полумесяца. Да, он спекулянт, но у кого еще учиться стратегии продаж? В конце концов, не у филина же.

С вашей долгосрочной инвестицией пора прощаться, когда вы наблюдаете хотя бы один из трех признаков.

• Спрос на актив вырос сверх меры против обыкновенного: это созвучно известному биржевому правилу «Продавай, когда все покупают». Например, если охотники дружно решат стать фермерами, потребность в плугах резко возрастет, и за ними выстроится очередь. Естественно, Покану есть смысл распродать все свои складские запасы по максимуму цен, ведь любой ажиотаж недолговечен.

• Снижается качество актива и, соответственно, его ликвидность. Так, в дождливый год Покан может с ужасом увидеть, как плуги на его складе съедает ржа. Конечно, ему следует все продать хотя бы с дисконтом, пока еще есть покупатели.

• На рынке появился объект с большей потенциальной доходностью, а у вашего она осталась на том же уровне или даже стала падать. Скажем, Таштемир изобрел суперплуг, позволяющий ускорить посевную. Тут Покану разумнее сбагрить старые девайсы и перейти на продажу новых, ведь инновации дают обычно более высокую маржу.

14.1.1. НЕОБЫЧНЫЙ ПОДЪЕМ СПРОСА

Долгосрочная статистика свидетельствует, что спрос на жилую недвижимость подвержен колебаниям, хотя в целом демонстрирует тенденцию к росту. На горизонте пяти-шести лет цена за квадратный метр обычно повышается, несмотря на неуклонное увеличение объемов жилищного строительства.