Инвестиции в недвижимость от А до Я

Если предложений в избытке, а цены снижаются, то хозяином рынка становится покупатель. Тогда продавцу приходится идти на уступки. В свою очередь, когда спрос растет, например под влиянием льготной ипотеки, как это было в 2020 году, а ликвидных вариантов становится меньше, то цены повышаются. Значит, теперь условия диктует продавец.

Обычно понять, кому принадлежит рынок, можно по объявлениям о продаже: как меняется их количество по сравнению со средним уровнем, как долго объекты остаются в экспозиции, какие формулировки чаще используют продавцы – «торг при осмотре» или «без торга».

2. Оценивайте, что происходит с альтернативными вариантами

Далеко не все покупатели считают, что жилье – это просто жилье. По опросам НАФИ[170], 56 % россиян видят в недвижимости самую надежную инвестицию, 53 % – наиболее выгодную[171]. Это мнение остается устойчивым на протяжении многих лет. Для сравнения, золото полагают надежным 32 % жителей РФ, а доходным – 31 %, депозиты в госбанках – 27 % и 21 % соответственно. Такой высокий интерес к недвижимости связан с тем, что она способна приносить двойной доход – и в виде роста цены, и как источник ренты, своего рода аналог процентов по вкладам. Вместе с тем данные опросов показывают, что от четверти до трети россиян видят в золоте и депозитах альтернативу инвестициям в квадратные метры. А инвесторы-профессионалы в качестве альтернативы недвижимости также рассматривают государственные и некоторые корпоративные облигации.

Это означает, что при выборе момента для продажи объекта есть смысл проанализировать ситуацию на рынках золота, вкладов и облигаций. В частности, рост процентов по депозитам и повышение доходности облигаций сокращает «инвестиционный»[172] спрос на недвижимое имущество, а их снижение, наоборот, привлекает в квадратные метры новые деньги. Удорожание золота часто свидетельствует о том, что люди не хотят сильно рисковать, и в такие периоды многие стараются отложить покупку жилья на потом. Тем более, когда банки повышают ставки или ужесточают условия выдачи ипотеки. Вместе с тем надо учитывать динамику: резкие и мощные движения на рынках золота и валют могут провоцировать ажиотажный спрос и на рынке недвижимости.

3. Мониторьте ипотечный рынок и государственные инициативы

Уже не раз было, что меры государственной поддержки строителей делают покупку жилья намного более выгодной. Например, это может происходить за счет субсидирования ипотечной ставки. Даже если изначально госпрограммы распространяются только на новостройки, снижение процентов по ипотеке со временем распространится и на вторичный рынок. Это может повысить спрос, так что для продавца настанет тот самый подходящий момент.

При этом главное, чтобы квартира подходила под ипотечные условия банков. То есть в ней не должно быть никаких неузаконенных перепланировок или зарегистрированных обременений. О возможности получить льготную ипотеку стоит прямо сообщить в объявлении о продаже.

Если же на рынке сложились невыгодные условия по ипотеке, значит, спрос не будет высоким. Соответственно, вероятность успешно продать квартиру снижается. Чтобы найти покупателя, скорее всего, придется потратить больше времени и, возможно, предложить хорошую скидку. В такой ситуации стоит подумать о том, чтобы повременить с продажей.

4. Учитывайте сезонность

На российском рынке недвижимости существуют свои сезонные циклы. Пик спроса приходится на осень и первый месяц зимы, когда начинают работать сразу несколько факторов. Во-первых, люди возвращаются из летних отпусков и, отдохнув, активизируют решение жилищного вопроса. Во-вторых, в сентябре некоторые родители подыскивают отдельное жилье для детей, ставших студентами. В-третьих, под конец года работники ряда отраслей и секторов начинают подбирать недвижимость, чтобы вложить в нее «тринадцатую зарплату», которая порой превосходит месячную в 10 и более раз.

Соответственно, «мертвый сезон» на рынке длится с конца мая по середину августа. Это связано с тем, что летом многие предпочитают сфокусироваться на дачных делах, отдыхе и помощи детям при поступлении в вузы. То есть, если заняться продажей в апреле, ваша недвижимость рискует «зависнуть» до осени. Также спрос на жилье падает в январе из-за длинных новогодних праздников и немного поднимается лишь в феврале.

5. Посчитайте конкурентов перед тем, как выставлять объект на продажу

Проведите небольшое маркетинговое исследование, выяснив, сколько на рынке объектов, примерно похожих на ваш по метражу, комнатности, потребительским характеристикам, состоянию, типу дома, локации и прочим параметрам. Это даст возможность понять, сколько вы сможете получить от продажи и за какой срок найдете покупателя.

Оценить свой объект можно тремя способами.

1. Самый быстрый – по данным Росреестра либо с помощью ценовых калькуляторов на профильных сайтах.