Инвестиции в недвижимость от А до Я

В среднем недвижимость в России дорожает примерно на уровне инфляции, чаще – с небольшим плюсом. Но ценовая динамика отличается неравномерностью. Впрочем, это касается любых, даже консервативных[165], активов. Периоды бума сменяются долгой стагнацией, а порой и откатами по уровню цен.

Хорошо бы иметь талант прогнозировать и угадывать ценовые пики. Но на длинных времены́х интервалах это едва ли возможно. Тем более, что, в отличие от акций или облигаций, недвижимость куда более инертна. Статистика сделок по ней публикуется с отставанием в месяц-два. Учитывая долгие сроки экспозиции объектов при продаже, игры в угадайку изначально обречены на провал.

Рис. 14.1. Динамика цен на жилую недвижимость в Москве с 2000 года.

Тем не менее можно спрогнозировать спрос на основании даже запаздывающих данных, если анализировать:

– статистическую отчетность Росреестра о переходах прав собственности и регистрации договоров долевого участия в строительстве жилья[166];

– публикуемую аналитику крупных риелторских агентств о состоянии рынка недвижимости, включая оценки спроса;

– собственные наблюдения за характером, частотой публикаций и сроками жизни объявлений о продаже квартир и апартаментов, а также о поведении потенциальных покупателей вашего объекта (если вы тоже дали объявление).

Это не гарантирует того, что вы со стопроцентной точностью предугадаете локальный ценовой максимум, но все же даст возможность понять, выгодно ли именно сейчас выходить на рынок с продажей своего объекта. Тем более если к этому вас не подталкивает второй или третий критерий.

14.1.2. СНИЖЕНИЕ КАЧЕСТВА АКТИВА

В конце 2023 года аукционный дом Sotheby's в Лондоне продал бутылку раритетного шотландского виски за 2,2 млн фунтов стерлингов. Ценители считают, что чем старше этот напиток, тем он ценнее и дороже. С недвижимостью дело обстоит совсем иначе. Да, есть памятники архитектуры и истории, которые не теряют ценности на протяжении веков. Но к объектам массовой и тем более индустриальной застройки это не относится.

Жилые дома устаревают морально, изнашиваются физически и в итоге теряют рыночную стоимость. Например, хрущевки[167] давно стали синонимом самого бюджетного жилья. Вскоре такая же участь постигнет и брежневки[168]. На очереди – панель когда-то современных, а теперь все более и более отсталых серий, возводившаяся на рубеже веков.

Пока еще не сдаются под натиском лет сталинки[169], но это в большей степени объясняется их удачной локацией: они, как правило, располагаются в престижных или центральных районах.

В целом, на примере Москвы можно видеть, как разница в возрасте жилых домов сказывается на цене квадратных метров.

Рис. 14.2. Динамика цен на жилую недвижимость в Москве по типам домов.

Кроме того, жилье худшего качества начинает дорожать позднее, а дешеветь раньше, чем современное, и показатели прироста цен на него тоже отстают. Все это говорит о том, что 15–20, а тем более 25 лет в собственности – достаточно для того, чтобы попрощаться с инвестиционным объектом.

14.1.3. ПОЯВЛЕНИЕ ПЕРСПЕКТИВНОЙ АЛЬТЕРНАТИВЫ

Это не всегда означает выход на рынок «суперновостройки». Вы как инвестор тоже развиваетесь со временем, обретаете опыт, учитесь на ошибках, все меньше боитесь рисков. Возможно, в один прекрасный момент захотите сменить инвестиционную стратегию или рыночную нишу. Быть может, задумаетесь о расширении географии либо захотите попробовать себя в другом виде бизнеса. Если вы принимаете взвешенное решение, вполне уместно будет воспользоваться упомянутым принципом «лучшее время, чтобы начать действовать – сейчас!»

Если появилась достойная альтернатива вашему объекту, далеко не всегда стоит ждать роста цен, чтобы с ним расстаться. Очень часто выгоднее продать на спаде. Например, при покупке большей квартиры или нескольких квартир вместо одной, не так важно, насколько упадет в цене ваш объект. Гораздо важнее – насколько по сравнению с ним просядет тот, который вы покупаете. Быть может, вы не получите максимальную сумму за вашу недвижимость, но в финансовом плане все равно выиграете, если стоимость альтернативного варианта до покупки снизится сильнее.

<p>14.2. Пять универсальных правил по выбору подходящего момента</p>

В дополнение к перечисленным выше критериям приведу несколько практических советов и правил, которые помогут лучше сориентироваться при выборе времени, когда имеет смысл выходить с продажей недвижимости, а когда разумнее немного подождать.

1. Анализируйте, кому «принадлежит» рынок – продавцу или покупателю

Любой рынок – это единство и борьба двух сторон с противоположными интересами. На то, кто занимает сильную позицию на рынке – продавец или покупатель, – влияет динамика цен, а также баланс спроса и предложения в моменте.