Инвестиции в недвижимость от А до Я

2. Самый точный – при помощи грамотного риелтора.

3. Самый надежный – посчитать самому по квартирам-аналогам, в том числе обзвонив конкурентов.

Если ситуация с ценами на рынке вас не устраивает, но ваш объект при этом ликвидный, а сезон – «высокий», возможно, стоит подождать, пока самые дешевые объекты-конкуренты разойдутся по своим покупателям. Это не должно занять много времени.

Отслеживайте, когда соперники продадутся. После этого выводите свой объект на рынок по приемлемой для вас цене. Если вы видите, что зависают квартиры даже с более низкой ценой, возможно, момент для продажи не самый удачный, либо рыночная ситуация начала меняться.

В любом случае это основание, чтобы еще раз проанализировать рынок. Не исключено, что планы по продаже придется скорректировать либо по цене, либо по срокам.

Перечисленные правила относятся к продаже любых объектов недвижимости, а не только жилья. С некоторыми вполне понятными коррективами их можно использовать и на первичном рынке при уступке права требования на будущую новостройку.

В следующих главах рассмотрим, как выстроить процесс, чтобы продажа получилась максимально эффективной, результативной и выгодной.

<p>Глава 15</p><p>Подготовка успешной сделки</p>

Я продаю квартиру прекрасную!

Домик – кирпичный, этаж – безопасный:

Всего лишь второй из возможных пяти.

Такой вариант вам не просто найти.

Раздельные комнаты, есть два

балкона.

Находится в центре, но в тихом районе.

Вблизи магазины, детсадик и школа,

Что очень удобно для всех новоселов[173].

Говорят, реальное объявление о продаже

<p>15.1. Три предварительных шага к удачной продаже</p>

Допустим, вы поняли, что лучший момент для продажи недвижимости – сейчас. Оценили рынок и конкурентов, прикинули примерную стоимость объекта, так что дело за малым – найти своего покупателя. Как? Конечно, подать объявление и устроить аукцион, чтобы выбрать достойнейшего – того, кто выйдет на сделку раньше и заплатит больше.

Именно так многие люди представляют себе алгоритм продажи: определить цену → подать объявление → выбрать покупателя → получить деньги. Но, как вы уже могли догадаться, на реальном рынке все чаще всего происходит совсем не так, как это видит большинство. Вы ведь помните, что у каждого «кита» инвестиций в недвижимость есть своя подводная часть? Применительно к продаже это значит, что даже если вы провели исследование рынка, а в голове у вас уже вертятся рекламные «завлекалочки» для покупателей, не торопитесь с размещением объявления. Нужно сделать еще три важных подготовительных шага.

1. Подготовить документы и… еще документы

В их числе не только и даже не столько выписка из ЕГРН. Ее с 2023 года, напомню еще раз, в полном формате, с персональными данными собственника(ов) может получить либо владелец недвижимости, либо нотариус. И покупатель обязательно оценит, если вы заранее возьмете эти хлопоты на себя. Кроме выписки, следует подготовить:

• правоустанавливающие документы на объект (достаточно одного из перечисленных):

– договор купли-продажи;

– договор о приватизации;

– договор дарения;

– свидетельство о праве на наследство;

– договор пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением и свидетельство о смерти рентодателя;

– договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома.

• если вы не первый собственник – правоустанавливающие документы по предыдущей сделке, которые вы получили от продавца;

• нотариальное согласие второго супруга на отчуждение недвижимости или брачный договор, признающий ее исключительно вашей собственностью + при необходимости свидетельство о браке;

• нотариальные доверенности от других совладельцев продаваемого объекта[174]: в противном случае потребуется их личное присутствие на всех этапах сделки;

• ваш действительный общегражданский паспорт[175].

Будьте готовы к тому, что в процессе от вас могут потребоваться справки из нарко- и психдиспансеров, выписки из домовой книги, документы жилищного учета (в Москве – единый жилищный документ). Также не лишним будет заранее решить вопрос с регистрацией по другому месту жительства всех, кто зарегистрирован в продаваемой квартире. Если в ней была сделана перепланировка, ее тоже следует заранее узаконить.

2. Подготовить квартиру и сделать хорошие фотографии