Как защититься от рейдерства, или Особенности национального бизнеса

В практической деятельности при заключении договоров целесообразно обращать внимание и на такие немаловажные моменты, как порядок передачи имущества управителю и возврата его учредителю управления по окончании срока действия договора, а также на ответственность сторон за невыполнение либо ненадлежащее выполнение условий договора. Естественно, чем детальнее будут прописаны в договоре все эти нюансы, тем легче может быть найден общий язык между контрагентами в процессе осуществления управления имуществом. Во-вторых, в договоре управления имуществом следует прописать детально процедуру расторжения договора по инициативе учредителя управления, особенно в части сроков расторжения. Дело в том, что, согласно нормам ГК Украины, в случае отказа одной из сторон от договора управления имуществом она должна уведомить контрагента об этом за три месяца до даты прекращения договора. Таким образом, по стандартному договору управляющий, потерявший доверие собственника, сможет продолжать осуществлять еще три месяца управление имуществом. Вполне целесообразно в интересах собственника предусмотреть в договоре иной срок для расторжения договора, например, две недели; при этом факт отказа от договора может подтверждаться датой, указанной в кассовом чеке отделения связи, который является подтверждением направления отказа контрагенту. В-третьих, поскольку управляющий имеет право от своего имени осуществлять в отношении имущества юридические и фактические действия, следует обратить особое внимание на вопрос отчуждения управляющим недвижимого имущества и передачу его в залог. По общему правилу законодательства такие действия управляющий может совершать только при наличии согласия учредителя управления. Однако на практике случается, что в договоре такие моменты могут «проскакивать» в какой-либо завуалированной форме. Чтобы это предотвратить, в договоре надо обозначить запрет управляющему на отчуждение и передачу в залог недвижимости. Тогда для совершения указанных действий потребуется составление дополнительного соглашения к договору, к которому, как показывает практика, стороны относятся с должным вниманием и аккуратностью. В-четвертых, в договоре надо указать перечень имущества, передающегося в управление, размер и формы оплаты за управление имуществом, а также порядок осуществления оплаты. В интересах учредителя управления не рекомендуется указывать в договоре, что управляющий может отчислять денежные суммы как вознаграждение за свои услуги непосредственно с доходов от использования имущества без перечисления их учредителю управления. Лучше закрепить в договоре следующий порядок: собственник перечисляет причитающуюся по договору оплату управляющему после получения всех средств от управления недвижимостью. Этим достигается большая прозрачность расчетов между сторонами, чем укрепляется доверие сторон. В-пятых, в договоре управления имуществом следует указать срок, в течение которого происходит управление имуществом (иными словами, срок действия договора). Если стороны срок договора не укажут, будет считаться, что договор управления заключен на пять лет. В-шестых, еще один немаловажный нюанс договора касается автоматической пролонгации договора управления. Если ни одна из сторон не заявит о прекращении или изменении договора после окончания его срока, он будет считаться продолженным на тот же срок и на тех же условиях. Таким образом, для прекращения договора недостаточно истечения срока его действия, необходимо также заявление одной из сторон о прекращении (изменении условий) договора управления имуществом.

Если у собственника имущества возникло желание подвергнуть объект недвижимости изменениям и продать его значительно дороже при отсутствии реальной возможности осуществить такие действия самостоятельно, то данная обязанность перекладывается на плечи Управителя. В таком случае имущество, переданное в управление, подвергается изменениям и продается (естественно, что с согласия учредителя управления) управителем по справедливой цене. Собственник в таком случае избавляется от лишних хлопот, связанных с исследованием конъюнктуры рынка, выбором оптимальных форм видоизменения объекта, поиском покупателя и т. д. Управитель же получает реальные гарантии того, что собственник не потребует имущество обратно на следующий день после видоизменения и повышения стоимости такого имущества, что оно будет надлежащим образом продано управителем, средства поступят на его счет, откуда, собственно, и будут произведены отчисления в качестве вознаграждения за оказанные услуги управления на основной счет управителя.