А потом мы купили студию. Учебник начинающего рантье, или Всё об инвестициях в недвижимость для чайников

Я записалась на несколько новых тренингов, зарегистрировалась на крупный бизнес-форум, накупила билетов в театры и на концерты. В свободное время гуляла по Лужникам и набережной Москвы-реки. Это был своеобразный тест-драйв города: я примеряла на себя роль москвички, пытаясь понять, хочется ли мне остаться здесь насовсем, насколько мне подходят ритм, настроение, воздух этого города.

В общении с новыми людьми я много говорила о недвижимости и очень скоро поняла, что москвичи намного более активны в инвестировании, чем жители Нижнего Новгорода или даже Санкт-Петербурга.

Люди охотно делились со мной личным опытом, связанным с покупкой или сдачей квартир в аренду. В большинстве случаев это было не «бабушкино наследство», а сознательные инвестиции. Кто-то рассказывал про опыт вложений в новостройку на стадии котлована, кто-то находил «убитые» вторички, которые перед сдачей в аренду требовали серьезного ремонта. Каждая история воодушевляла меня. Я знала: если получилось у других, обязательно получится и у меня.

Обобщив полученную в разговорах информацию, я мысленно поделила частных инвесторов в недвижимость на две большие группы.

1. Люди, которые имеют значительные свободные средства и вкладывают их в покупку недвижимости, чтобы сохранить капитал. Они понимают, что квадратные метры намного надежнее любого банковского вклада. В будущем этот актив будет только дорожать. В этом случае сдача жилья в аренду не так интересна. Кто-то рассчитывает через несколько лет перепродать новостройку дороже после того, как район станет обжитым. А кто-то покупает квартиры на будущее, например для своих детей.

2. Люди, у которых нет десятков миллионов рублей. Для покупки недвижимости они прибегают к помощи ипотеки. Они сдают недвижимость в аренду, рассчитываясь этими деньгами по ипотечному кредиту. А закрыв ипотеку, обеспечивают себе стабильный пассивный доход.

Второй подход мне и сегодня кажется гораздо более интересным. Ведь он позволяет получить ключи и начать пользоваться недвижимостью всего за 10 % от ее стоимости, а доходами от аренды гасить остальные 90 % ипотеки.

С учетом роста цен на недвижимость такую изящную стратегию получится применить не на всех объектах: размер арендной платы ограничен уровнем зарплат москвичей. Тем не менее, погашая рентными платежами даже 60–70 % ипотеки и получив через 20 лет подорожавший актив в собственность, покупатель однозначно выигрывает.

Московские и подмосковные новостройки разлетаются со скоростью горячих пирожков. Даже при падениях цен на 15–30 %, которые бывали в кризисные годы, откаты оказывались временными, и уже через полгода-год ситуация выравнивалась, а кривая стоимости квадратного метра снова устремлялась вверх. Драйвер этого роста – высокий спрос со стороны самих москвичей и тех, кто переезжает в столицу из регионов. Эта тенденция не прекратится ни через год, ни через тридцать лет, ведь Москва, что бы ни происходило, будет оставаться мощным магнитом для целеустремленных людей не только со всей России, но и как минимум из стран СНГ.

Ниже мы рассмотрим варианты, которые я считаю наиболее привлекательными с точки зрения частных инвесторов. По ним сегодня происходит большая часть сделок купли-продажи на рынке недвижимости. Я расскажу вам о плюсах и минусах каждого варианта и о доходности, на которую вы можете рассчитывать. К слову, этот список составлен на основе анализа инвестиций самых обычных людей, к которым с большой вероятностью относитесь и вы.

Стратегия 1. Новостройки старой Москвы: покупка квартир и апартаментов в пределах МКАДа.

Люди, жившие в столице еще во времена СССР, должны помнить, что представляла собой Москва в 1970-х и 1980-х годах. Начнем с того, что территория города занимала больше 840 квадратных километров. По периметру она была ограничена Московской кольцевой автомобильной дорогой, сокращенно именуемой МКАД, – круговой бессветофорной магистралью, очерчивающей контуры Москвы так, как виделось в семидесятых годах прошлого века. На этой площади располагались не только жилые микрорайоны и парки, но и тысячи предприятий, складов, научно-исследовательских институтов и административных зданий. Москва была промышленным городом, в котором не только разрабатывались, но и производились самолеты, автомобили, сельскохозяйственная техника, мебель, обувь, кондитерские и многие другие изделия.

Когда после развала СССР страна начала вставать на коммерческие рельсы, выяснилось, что значительная часть производимой в нашей стране продукции неконкурентоспособна. Многие производства попросту не могли существовать в условиях рынка. В 1990-е года руководство тонущих предприятий пыталось спасти свои владения и коллективы. Многие из них перепрофилировались, другие начали сдавать неиспользуемые площади в аренду.