А потом мы купили студию. Учебник начинающего рантье, или Всё об инвестициях в недвижимость для чайников

В начале 2000-х годов началось масштабное преобразование Москвы из промышленного города в город для жизни. Часть работающих предприятий вывели из Москвы в Подмосковье, а их территории вместе с разорившимися фабриками и заводами мэрия начала выставлять на торги и продавать под застройку для жилых комплексов.

Вместе с тем строительные компании осваивали не только бывшие промзоны, но и десятки квадратных километров пустырей, заброшенных берегов Москвы-реки, неиспользуемых полей. С начала 2000-х объем жилья в старой Москве, если его измерять в квадратных метрах, вырос больше чем в три раза.

Кроме того, строительные компании изменили стратегию и вместо малоэтажных комплексов бизнес-класса, популярных в 1990-е годы, переориентировались на строительство высотного жилья. Сегодня мы называем такие многоэтажные комплексы муравейниками. Земля в Москве дорогая, так что намного выгоднее возвести не семиэтажный дом, а небоскреб с тысячей квартир.

Крылатая фраза «Москва не резиновая» со временем показала свою несостоятельность: «нерезиновая» стремительно разрослась, причем не только вширь, но и ввысь.

Думаю, каждый из нас слышал эту знаменитую фразу про нерезиновую столицу. Откуда она взялась? Когда-то давно, в 1956 году, на экраны СССР вышел фильм «В добрый час!», снятый по мотивам пьесы драматурга Виктора Сергеевича Розова. Фильм просмотрели миллионы советских граждан и… засобирались в Москву. Правда, в те времена квадратные метры жилья в столице тщательно охранялись институтом прописки. Нельзя было просто приехать из региона и снять квартиру. Даже наличие большой суммы денег (а, поверьте, у некоторых советских граждан были значительные сбережения) не позволяло купить жилье и стать столичным жителем без получения прописки. А добыть прописку было ничуть не легче, чем сейчас поменять гражданство и получить паспорт европейской страны. Желавшие переехать в Москву шли на многочисленные хитрости – от фиктивных браков до поиска работы в организациях, ведущих свое жилищное строительство и имеющих квоты на набор сотрудников из других городов. Как правило, это была тяжелая работа на заводах и фабриках, на которую не шли местные, но те, кто хотел лучшего будущего, пусть не себе, так детям и внукам. Думаю, каждой второй московской семье хорошо знакомо слово «лимитчик». Именно так, «по лимиту», когда-то в столицу приехали их бабушки и дедушки.

Но все поменялось с введением рыночной экономики. Ожило жилищное строительство, и новостройки надо было продавать. Институт прописки рухнул. Миллионы наших сограждан получили право самостоятельно выбирать место, где они хотят жить. И почему бы не в столице?

Кроме того, покупатели московских новостроек быстро поняли, что инвестиции в квадратные метры приносят неплохие дивиденды, так как квартиры быстро растут в цене.

На этом фоне сформировалась популярная стратегия покупки на стадии котлована. Чтобы собрать деньги на финансирование стройки, не влезать в долги и дорогие кредиты, застройщики подготавливали участок под новый дом, предлагали еще не существующие квартиры с дисконтом до 50 %. За счет средств будущих собственников они вели строительство. При этом с ростом этажей поднимались и цены. Вложившись в такой проект на стадии котлована, можно было удвоить свои инвестиции или купить квартиру по демократичной цене. Надо было только подождать несколько лет до окончания строительства и до ввода дома в эксплуатацию.

Для примера, в 2004–2005 годах, когда только закладывался фундамент огромного комплекса на Беговой, можно было вложить в строительство 5 миллионов рублей и на эти деньги купить однокомнатную квартиру площадью 56–57 квадратных метров. Через четыре года, когда дом был достроен, на стадии отделки цены на квартиры выросли в среднем до 8 миллионов. Сегодня, спустя 12 лет с момента сдачи дома в эксплуатацию, стоимость квартиры в этом комплексе доходит до 24 миллионов рублей.

Или московский район Ходынка, прекрасная локация в трех километрах от Третьего транспортного кольца, в семи километрах от Кремля. Еще 25 лет назад на этом месте было огромное поле с заброшенными взлетными полосами старого аэропорта. Застройщики не прошли мимо лакомого куска, и вскоре на пустыре вырос жилой комплекс «Гранд-Парк» с необычной архитектурой, современной гимназией и несколькими детскими садами поблизости.

Сегодня цены в этом жилом комплексе стартуют от 30 миллионов рублей. Там практически нет маленьких по площади квартир: его проектировали еще в конце 1990-х, ориентируясь на людей, уставших от жизни в типовых, тесных квартирах советской планировки и мечтавших о двадцатиметровых кухнях и огромных комнатах с высокими потолками. 80 % квартир «Гранд-Парка» занимают площадь больше 100 квадратных метров каждая. Рядом с жилым комплексом появились бизнес-центры, крупнейший в Европе торговый комплекс «Авиапарк», уникальный ландшафтный парк «Ходынка» и новая станция метро – «ЦСКА».