А потом мы купили студию. Учебник начинающего рантье, или Всё об инвестициях в недвижимость для чайников

Позже строительные компании начали осваивать еще один формат жилищного строительства. Им стали так называемые апартаменты. При проектировании комплексов с обычными квартирами застройщик был обязан продумывать социальную инфраструктуру в виде школ, детских садов, поликлиник. В свою очередь апартаменты не давали право прописки, а значит, строительные компании могли не думать о расходах на инфраструктуру. Это позволяло устанавливать цены в среднем на 30 % ниже, чем в случае с обычными квартирами.

Зачастую комплексы с апартаментами строили в уже обжитых микрорайонах, обеспеченных инфраструктурой. Покупатели апартаментов получали не только выгодную цену за квадратный метр, но и возможность пользоваться благами, которые были предусмотрены для соседних домов бизнес-класса: парк, поликлиника, к которой можно прикрепиться, даже не имея регистрации в этом районе. Школа для детей, которая не может отказать в приеме на обучение. Да, существуют ограничения, но все же при выборе, что купить за одну и ту же цену – апартаменты ближе к центру или квартиру на окраине, многие отдавали предпочтение первому варианту. Так, на Ходынке, о которой говорили выше, застройщики возвели комплекс апартаментов «Лайнер». В свое время это был прекрасный объект для инвестиций в арендный бизнес и для тех, кто просто не имел десятков миллионов рублей для покупки собственных квартир. Этот комплекс предлагал большой выбор небольших апартаментов от 25 до 60 квадратных метров по очень демократичным ценам. Еще в 2015 году однокомнатные апартаменты площадью 36 квадратных метров стоили в «Лайнере» около пяти-шести миллионов рублей.

Правда, как это часто бывает со всем новым и необычным, люди боялись покупать жилье в таких новостройках: «Апартаменты? Нельзя прописаться? Такие маленькие площади?!» Из-за этого комплекс какое-то время стоял нераспроданным. Но те, кто все же рискнул купить в нем жилье, выиграли многократно. Сегодня в этом ЖК цена на однокомнатные апартаменты стартует от 12 миллионов рублей.

Только подумайте: инвесторы увеличили свой стартовый капитал более чем в два раза! А район, благодаря сосредоточению дорогой недвижимости, обеспеченных людей и прекрасной инфраструктуре, стал одним из самых престижных в Москве. Цены на аренду тех же самых 36-метровых апартаментов в «Лайнере» стабильно держатся в районе 75–90 тысяч рублей в месяц, обеспечивая владельцам отличный пассивный доход даже по меркам Москвы.

К сожалению, продажа «воздуха» на стадии котлована была популярной не только у желавших купить квадратные метры по демократичной цене, но и у мошенников, регистрировавших строительные компании-однодневки. Они собирали с доверчивых граждан миллионы долларов, а затем просто исчезали с этими деньгами. Все мы знаем про пикеты обманутых дольщиков, вложившихся в будущую стройку, которая так и не состоялась.

Больше 20 лет российские законодатели пытались навести порядок в этом бизнесе, чтобы обезопасить людей от мошенников. В 2019 году наконец-то появился закон об эскроу-счетах[13]. Это сделало покупку квартир в недостроенных домах безопасной для частных инвесторов. Но вместе с тем цены на такую недвижимость резко повысились.

С принятием этого закона строительным компаниям перестало быть выгодно распродавать часть квартир на стадии котлована, чтобы финансировать свою работу. Все деньги покупателей теперь попадают на эскроу-счета и остаются замороженными вплоть до окончания строительства, а финансирование работ взяли на себя банки, у которых больше инструментов и возможностей для проверки и контроля застройщиков.

Сегодня таких же выгодных вариантов инвестирования в новостойки, как были еще 10–15 лет назад, уже не найти. Теперь по-прежнему никто не запрещает покупать квартиры в еще не достроенных домах. Но цены застройщика уже не будут настолько же выгодными. Рекламные билборды с обещаниями больших скидок в этом случае – не более чем маркетинговая уловка.

На чем можно выиграть?

1. На начальной стадии продаж самый большой выбор удачных планировок, этажей и видов из окон.

2. После того как дом заселится и пройдет пять-семь лет, можно будет продать значительно дороже, чем покупали на стадии строительства.

3. Квартиры и апартаменты в современных домах и с хорошим ремонтом, в непосредственной близости к центру, крайне востребованы у арендаторов. И сдавая их в найм, хозяин будет иметь хороший источник пассивного дохода.