А потом мы купили студию. Учебник начинающего рантье, или Всё об инвестициях в недвижимость для чайников

Для примера, район Шелепиха. Престижный западный округ и расстояние всего 10 километров от Кремля. Но много лет промзоны, тянувшиеся от Москва-Сити до Филевского парка, стояли в полузаброшенном состоянии. Еще в начале двухтысячных было страшно заезжать в этот район на машине: по берегам Москвы-реки громоздились тонны заржавевшего металлолома, вызывали оторопь покосившиеся корпуса каких-то старых фабрик и цехов, вдоль дорог бродили стаи бездомных собак. Все изменилось лет пятнадцать назад, когда за эти промзоны взялись крупные строительные компании. Расчистили весь мусор, демонтировали обветшавшие здания на территории и начали застраивать район высотными зданиями новых жилых комплексов. Пока Шелепиха еще не так обустроена, как Ходынка, и напоминает одну большую стройку. Но у этого района все в будущем. Средняя стоимость однокомнатной квартиры 36,6 кв. м в небоскребе Шелепихи со сроком сдачи через шесть месяцев составляет 17,5 миллионов рублей. Причем это без отделки. Вырастет ли цена в будущем? Конечно, да. По моим прогнозам, уже лет через пять-семь такая квартира будет стоить минимум 25–26 миллионов рублей. В первую очередь за счет близкого соседства с Москва-Сити – огромным деловым районом, в котором работает несколько сотен тысяч человек, и им интересно жилье в непосредственной близости к месту работы. Это бизнесмены, айтишники, банкиры, имеющие высокие белые зарплаты и не имеющие сложностей взять ипотеку для покупки. Именно они сейчас составляют основу тех, кто заселяет Шелепиху. Но пройдет время, в офисы небоскребов Москва-сити придут на работу новые профессионалы, у них уже не будет возможности купить в этом районе что-то на стадии строительства, и придется выбирать из вторичных вариантов.

К тому же не забывайте, что такую квартиру можно сдавать в аренду. А спрос на аренду в этом месте всегда будет высоким.

Давайте просчитаем рентабельность с калькулятором:

Однокомнатная квартира 36,6 кв. м. в жилом комплексе бизнес-класса, м. Шелепиха.

Сознательно не указываю застройщика, каждый может найти его сам по объявлениям на “ЦИАН”или “Авито”.

Стоимость объекта 17 500 000 рублей (май 2023 года).

Отделочные работы, меблировка, бытовая техника – 2 000 000 рублей. (Мы же делаем крутой дизайн, не так ли?)

Коммунальные платежи на время ремонта 20 000 рублей.

Ежегодный налог на недвижимость 22 500 рублей.

Вложенный капитал: 19 570 000 рублей.

Цена аренды: 75 000 рублей (в идеальном случае арендатор сам оплачивает ЖКХ).

Совокупный годовой доход:

(75.000) * 12 = 900 000₽ – 864 000 рублей после уплаты налога 4 % (если сдавать как самозанятый).

Налог на недвижимость за 20 лет – 450 000 рублей.

Окупаемость: 25 лет (с учетом возможных простоев, расходов на косметические ремонты и прочих непредвиденных трат).

Конечно, в наших условиях нестабильности крайне сложно точно определить точные сроки окупаемости. С одной стороны, цены на аренду имеют тенденцию к росту, так как зарплаты (особенно в секторе IT) растут и будут расти дальше. Соответственно, платежеспособных арендаторов станет значительно больше.

С другой стороны, любая арендная недвижимость требует вложений в косметический ремонт, прибавляются затраты на замену сломавшейся бытовой техники и предметов обстановки. Кроме того, надо рассчитывать на возможные простои между арендаторами.

И не забывайте, что мы указали суммы без вычета налогов на доходы.

И пара слов о налогах.

Платить налоги – обязанность каждого гражданина страны. Время, когда наши люди пытались скрыть доходы и сэкономить, уходит в прошлое, так как в наш век цифровизации и контроля со стороны государства расходов и доходов граждан, все «серые» схемы заработков могут рано или поздно выйти наружу. И «экономный» арендодатель потеряет больше, чем приобретет.

На данный момент для людей, сдающих свою недвижимость в найм, есть три возможных системы налогообложения:

Налог с доходов физлиц – ставка 13 %. Самая простая система налогообложения для физических лиц. При заполнении ежегодной декларации о доходах, арендодатель вписывает в декларацию полученный от сдачи недвижимости доход и выплачивает 13 % от этой суммы в казну государства.

Арендодатель со статусом ИП – 6 %. Для того чтобы снизить ставку по доходам от сдачи недвижимости в найм, арендодатель может зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель. В этом случае его ждет существенная экономия на отчислениях в бюджет. Подходит для тех, кто сдает как жилую недвижимость, так и апартаменты. Из минусов – ИП должен вести учет и сдавать бухгалтерскую отчетность.