А потом мы купили студию. Учебник начинающего рантье, или Всё об инвестициях в недвижимость для чайников

Арендодатель со статусом «Самозанятый» – 4 %. В 2019 году стартовал эксперимент по выводу из тени доходов фрилансеров. Им была предложена низкая ставка налога и удобное приложение, которое помогает заплатить налоги без сдачи бухгалтерской отчетности. Эта система налогообложения может использоваться и арендодателями, сдающими свою жилую недвижимость. Но есть исключения: общий доход самозанятого не может превышать 2,4 миллиона рублей в год, а также самозанятым нельзя сдавать нежилую недвижимость (апартаменты). Этим категориям придется выбрать статус ИП.

Но вернемся к стратегии покупки объекта в жилищном комплекте бизнес-класса в хорошей локации Москвы. Как мы видим, это не только прибыльный, но и вполне надежный вариант долгосрочного инвестирования. Но есть у этой стратегии недостатки, которые отсекают от него значительное большинство частных инвесторов средней руки. Вы уже сами все поняли. Это размер стартового капитала, который требуется для входа. Квадратные метры жилья в Москве дорожают с каждым годом, радуя тех, кто успел купить недвижимость в 2000-х годах или имеет квартиру на продажу, но остальных, кому не повезло, обилие нулей загоняет в состояние депрессии. Да, к сожалению, в пределах старой Москвы уже сложно найти однокомнатную квартиру в новостройке дешевле 10 миллионов рублей. А если речь идет о жилом комплексе бизнес-класса в двух-трех остановках метро от кольцевой, то надо будет приготовиться к стартовой цене в 13–17 миллионов рублей. И это за 36–40 квадратных метров! Апартаменты без права прописки в новостройках можно купить несколько дешевле, но уже нет той огромной разницы в 30 %, как была на начале ввода этого формата на московский рынок недвижимости.

Второй недостаток в том, что в таких районах, застраиваемых небоскребами, практически одновременно будут сданы сотни тысяч квадратных метров жилья. И все это уже в скором времени будет выставлено на продажу и в аренду. Частному инвестору, решившему через год продать свою квартиру и заработать, придется конкурировать с тысячами предложений от застройщика и от таких же инвесторов. И, даже несмотря на высокий спрос, вряд ли получится продать быстро и по той цене, по которой хочется. Кроме того, застройщик, имеющий в продаже много квартир, может позволить себе делать скидки, давать массированную рекламу. Частный инвестор не имеет таких возможностей, и придется ждать тех времен, когда предложения застройщика будут полностью реализованы.

Если у покупателя не хватает собственных средств на столь дорогостоящее приобретение, то можно рассмотреть вариант покупки в ипотеку. Банки охотно выдают кредиты под залог недвижимости, и можно купить квартиру в современном комплексе, заплатив всего 10 % от ее стоимости. После этого останется получить ключи, сделать ремонт и сдать жилье в аренду, чтобы частично покрывать затраты на выплату ежемесячных платежей банку за счет рентной платы.

Как правило, застройщики начинают активную рекламную кампанию за 6–12 месяцев до ввода объекта в эксплуатацию. Из минусов покупки в ипотеку на этой стадии можно отметить необходимость ежемесячных платежей банку по кредиту при том, что квартира еще не приносит доход. Но из плюсов – возможность выбрать удачную планировку и этаж. Будем считать последнее очень существенным достоинством объекта, за которое не грех и переплатить.

Итак, рассмотрим пример покупки квартиры в ипотеку в строящемся доме бизнес-класса, в хорошей локации. Ввод в эксплуатацию дома намечен через 9 месяцев[14].

Стоимость объекта – 17,5 миллиона рублей.

Первичный взнос – 10 %, или 1,7 миллиона рублей.

Сумма заемных средств – 15,7 миллиона рублей под 11,55 % годовых сроком на 20 лет.

Ежемесячный платеж по ипотеке – 151 тысяча рублей.

Платежи банку до ввода дома в эксплуатацию (9 месяцев) – 1,3 миллиона рублей.

Ремонт и обустройство – 2 миллиона рублей.

Платежи банку на время ремонта и оборудования квартиры под аренду (3 месяца) – 453 тысячи рублей.

Ежемесячные коммунальные платежи на время ремонта – 30 тысяч рублей.

Налог на недвижимость за первый год – 22,5 тысячи рублей.

Вложенный капитал – 5,6 миллиона рублей (включая платежи банку в первые 12 месяцев).

Сдача квартиры в аренду за 75 тысяч рублей в месяц (сумма до уплаты налогов) поможет частично компенсировать затраты арендодателя на выплату ежемесячных сумм банку в счет погашения кредита. Таким образом, с поддержкой доходов от аренды, через 20 лет общие затраты на покупку квартиры, включая выплаты процентов по ипотеке, составят около 25 миллионов рублей.