А потом мы купили студию. Учебник начинающего рантье, или Всё об инвестициях в недвижимость для чайников

Плюсы этой стратегии в том, что через 20 лет район, который пока что похож на большую стройку, станет обжитым, благоустроенным, уютным. Там появятся престижные школы и детские сады, зеленые насаждения и сотни объектов инфраструктуры – от кафе до спортивных клубов. Цены на недвижимость в уютном районе в 7–10 километрах от Кремля однозначно вырастут, так что затраченные средства, даже с учетом грабительских банковских процентов, покажутся вполне разумной платой за обладание собственностью в таком месте.

Квартиру можно будет и дальше сдавать в аренду, получая стабильный пассивный доход после закрытия ипотеки. В целом, это позволит войти в перспективный жилой район в хорошей локации, даже не имея на руках всей необходимой суммы. Без ипотеки можно десятилетиями копить, не успевая за ростом цен, и в конечном итоге остаться ни с чем. Либо взять ипотечный кредит и зафиксировать цену покупки на момент подписания договора. Ведь банк оплатит за вас всю сумму застройщику, и вы сможете испытывать непередаваемое удовольствие, наблюдая за тем, как растет цена квартир в доме по мере его заселения и развития инфраструктуры района.

Что касается минусов стратегии, они связаны с тем, что гладко все бывает только на бумаге. У вас могут возникнуть простои в аренде, так что придется платить банку полностью из своего кармана. Обязательно будут возникать расходы на косметический ремонт, замену испорченной мебели и вышедшей из строя бытовой техники. Для этого всегда нужно иметь подушку безопасности, предназначенную для непредвиденных случаев.

К тому же, чем больше сумма заемных средств, тем выше должна быть зарплата заемщика.

Если кредит в размере четырех-шести миллионов рублей может получить среднестатистический москвич, зарабатывающий по 80–100 тысяч рублей в месяц, для ипотеки, превышающей 10 миллионов, банку нужно будет показать совсем другие доходы. Кроме того, чем больше сумма заемных средств, тем жестче проверки банком и тем сложнее получить его одобрение.

При этом самый главный минус заключается в том, что заемщик может не потянуть ежемесячные платежи, так что придется продавать квартиру, чтобы рассчитаться с банком. Но как вы уже знаете, в огромных жилых комплексах еще несколько лет после строительства сохраняется высокая конкуренция среди продавцов. По этой причине быстрая продажа может быть только при большом дисконте.

Я рекомендую тщательно взвешивать свои возможности, подписывая ипотечный договор с банком. К сожалению, встречается немало случаев, когда планы семей менялись, что-то случалось и приходилось срочно продавать квартиру с ремонтом по цене ниже, чем у объекта застройщика без всякой отделки. В итоге инвесторы не зарабатывали, а теряли по несколько миллионов рублей.

Входя в дорогую ипотеку, инвестор должен быть твердо уверен в своей платежеспособности на много лет вперед и просчитывать все варианты на случай потери работы, серьезных проблем со здоровьем и прочих подобных обстоятельств.

Так или иначе стратегия покупки квартир или апартаментов в новостройках в престижных районах Москвы будет интересна двум группам инвесторов:

1) Тем, кто ориентируется на долгосрочную перспективу и готов вложить в недвижимость 14–20 миллионов рублей.

2) Тем, у кого есть порядка шести-семи миллионов рублей на первичный взнос по ипотеке, ремонт и первоначальные расходы, плюс высокий стабильный доход, покрывающий ежемесячные платежи, и обоснованная уверенность в своей финансовой состоятельности на ближайшие 20 лет.

Стратегия 2. Новая Москва и Подмосковье: покупка квартир в новостройках за пределами МКАДа.

Будущие рантье, у которых нет на банковском счету «лишних» 20 миллионов рублей или зарплаты топ-менеджера крупной корпорации, как правило, обращают свой взор на новостройки за МКАДом. Цены на них более демократичные, перспективы хорошие: Москва растет неспроста, ведь в нее ежегодно съезжаются сотни тысяч людей из других регионов России и стран бывшего СССР.

Замкадная недвижимость популярна у жителей регионов, которые хотят инвестировать в столичные квадратные метры. Реклама жилых комплексов в Новой Москве с квартирами от 6,5 миллионов рублей заполонила СМИ и интернет. Щиты с заманчивыми предложениями встречают пассажиров даже в аэропортах.

В радиусе 30 километров от МКАДа сегодня идут грандиозные стройки: на территориях бывших сельскохозяйственных угодий и пустырей многоэтажки растут как грибы. Строительные компании заманивают покупателей беспрецедентно низкими для Москвы ценами, беспроцентной или льготной ипотекой и уникальной для столицы экологией. Но важно понимать, что огромные поля на стадии строительства внушают скорее ужас, нежели ощущение желанного приобретения.