А потом мы купили студию. Учебник начинающего рантье, или Всё об инвестициях в недвижимость для чайников

Строительство дорог и развязок здесь, как правило, сильно запаздывает. Из-за этого по всему Подмосковью по утрам можно наблюдать многокилометровые пробки в сторону МКАДа. Золотые времена низких цен при покупке на этапе котлована прошли, но инвесторы по старой памяти везут свои деньги в офисы строительных компаний в надежде удвоить капитал после ввода жилья в эксплуатацию.

Они не понимают, что цены в начале строительства уже практически рыночные. Они соответствуют качеству домов, их транспортной доступности и социальному составу жильцов будущего комплекса. С учетом этих аспектов идея купить квартиру за МКАДом в надежде выгодно перепродать ее через несколько лет легко может обернуться серьезными убытками.

Качество строительства.

Чем ниже стоимость квадратного метра, тем ниже качество строительства. Покупатели квартир в новостройках рискуют разочароваться звукоизоляцией, отделкой подъездов, благоустройством территории и инфраструктурой. Если в готовом доме можно все увидеть своими глазами, потрогать руками или пригласить прораба, который оценит кривизну стен и составит смету по их исправлению, сделать это на стадии строительства не получится. Остается только надеяться, что в готовой квартире не будет «картонных» стен-перегородок, позволяющих услышать каждый чих соседа, или дешевых скрипящих лифтов, в которые страшно заходить.

Транспорт.

Заявленные в рекламе «15 минут до метро!» могут оказаться правдой. Но чаще всего речь идет об идеально пустых дорогах, которых в пригородах столицы не бывает даже ночью. В Подмосковье и в 1990-е, когда автомобилей было гораздо меньше, можно было простоять в пробках часами. В пятницу их пополняют дачники, пытающиеся выбраться из душной Москвы на свои загородные участки. Что уж говорить о 2020-х годах, когда в каждой семье огромного микрорайона может быть по несколько автомобилей.

Во многих замкадных районах уже есть станции метро или линии МЦД[15]. Но это не избавляет значительную часть жителей от необходимости добираться до них общественным транспортом внутри микрорайона, по утрам и вечерам парализованного пробками. Покупатель квартиры за МКАДом вскоре обнаружит, что ежедневный путь на работу в центр Москвы занимает по полтора-два часа в один конец. А как добираться жителям микрорайонов, для которых не предусмотрено скоростного общественного транспорта? И что будет с ценами на квадратные метры в таких районах в будущем?

Представьте, что Иван Иванов покупает однокомнатную квартиру в жилом комплексе в Новой Москве, в 11 километрах от станции метро Рассказовка. Цена в 4,8 миллиона рублей кажется Ивану вполне демократичной. Более того, в нее входит отделка от застройщика.

Иван покупает квартиру, чтобы перепродать ее через несколько лет, когда комплекс будет полностью заселен. Пока что он меняет дверь, устанавливает сигнализацию, докупает все необходимое. Вместе с тем он ежемесячно оплачивает коммунальные расходы, платит ежегодный налог на имущество и регулярно приезжает проверить свою квартиру, каждый раз тратя на бензин по тысяче рублей. Получается, что расходы и после покупки продолжают расти, в отличие от стоимости квартиры.

При этом в огромном микрорайоне остаются тысячи нераспроданных квадратных метров от застройщика, которые он продает с большими скидками. Но даже скидки и массированная реклама не позволяют распродать эти новостройки быстро. Микрорайон наполнен строительной пылью и грохотом. Потенциальные покупатели просят Ивана снизить цену до 4 миллионов рублей. Но к таким потерям хозяин явно не готовился.

Квартира, которая требует ежемесячных вложений, превращается в «чемодан без ручки». В один прекрасный момент Ивану в голову приходит блестящая идея оптимизировать платежи ЖКХ, сдав свою недвижимость в аренду. Полистав объявления, он отмечает, что в его комплексе сдаются однокомнатные квартиры по 23–25 тысяч рублей. Решение потратить на меблировку и бытовую технику еще 400 тысяч рублей кажется вполне разумным. Пусть сдается, покрывает расходы на содержание, а через пару лет, когда отобьются расходы на обустройство, жилье с ремонтом можно будет продать дороже.

Закончив ремонт, Иван обнаруживает, что старые объявления об аренде, которые он просматривал до этого, висят до сих пор. Это значит, что за прошедшие месяцы хозяевам так и не удалось сдать жилье по ценам, на которые ориентировался и Иван. Более того, количество новых предложений только выросло, тогда как потенциальные квартиросъемщики, оценив неблагоустроенность нового микрорайона, предпочли отправиться на поиски чего-то более подходящего.