А потом мы купили студию. Учебник начинающего рантье, или Всё об инвестициях в недвижимость для чайников

Стройки под окнами были закончены, и микрорайон начал принимать обжитой вид: улеглась цементная пыль, подросли кусты и деревья во дворе. Как грибы после дождя открывались супермаркеты, различные сервисные службы и медицинские клиники. В одной из них Ольга нашла работу, и у нее больше не было необходимости тратить по три часа в день на дорогу. Ну а главная радость жильцов микрорайона состояла в том, что наконец открыли станцию метро Котельники, которая связала новый микрорайон с центром Москвы.

Дети Ольги, которые успешно закончили лицей и поступили в московские вузы, получили возможность добираться до своих учебных заведений быстро, с относительным комфортом и без выматывающих нервы утренних автомобильных пробок.

Ольга привыкла к своему району, радуется сосновому лесу, который граничит с микрорайоном и в котором так приятно гулять по выходным дням, радуется чистым дворам с парковками и близостью станции метро. Именно благодаря открытию станции Котельники, цена за квартиру выросла в несколько раз. Инвестиция в котлован оказалась очень выгодной, хоть и потребовались годы жизни в условиях ранних подъемов и мучений в утренних пробках.

Но у сказки мог быть и не такой радостный финал. Если бы Ольга купила квартиру не в Котельниках, а, скажем, чуть правее, в Лыткарино, или чуть левее, в Павлино. В тех районах, куда метро за эти двадцать лет так и не дотянулось и где по-прежнему пробки на дорогах забирают у жителей микрорайонов по несколько часов в день. Более того, застройка продолжается: каждый год прибавляя десятки тысяч новоселов и тысячи машин, а строительство широкополосных дорог ведется намного медленнее, чем строительство очередных башен «общедоступного» жилья. Таким образом, при покупке квартир на стадии строительства в районах за МКАДом в первую очередь необходимо обращать внимание на планы развития общественного транспорта в перспективе ближайших пяти-семи лет. Застройщики могут заманивать покупателей всевозможными «плюшками» жилищного комплекса: от леса рядом с домом до подземного паркинга и оригинальной архитектуры. Но все эти достоинства меркнут перед сложностью ежедневной дороги в Москву и из нее. Ведь, как правило, в новых микрорайонах «на полях» крайне сложно с рабочими местами вуз и вряд ли повезет сразу найти высокооплачиваемую работу где-то поблизости. Кроме того, необходимо обращать внимание на загрузку социальных объектов (школ, детских садов и поликлиник). Если вы переезжаете с детьми, то не поленитесь и до покупки поговорите с мамами на детских площадках. Как правило, такие мамы – лучшие информаторы, которые поделятся всеми самыми свежими новостями из жизни микрорайона. Есть ли очереди в детские сады и сколько времени займет ожидание? Не учатся ли дети в ближайшей школе в две смены (а это очень частое явление в новых микрорайонах за МКАД)? Хватает ли профильных специалистов в местной поликлинике или придется обращаться в коммерческие медцентры? Вся эта информация поможет сложить в голове полную картину и принять решение о покупке квартиры. Или решение поискать что-то еще.

Если рассматривать такую покупку с точки зрения инвестиций и желания заработать на перепродаже спустя несколько лет, то вопрос транспортной доступности также будет превалировать над удобствами, экологией и отличным ремонтом квартиры. К тому же придется подождать несколько лет, пока район не станет обжитым, пока не благоустроят дворы и улицы. А главное, пока застройщик не реализует свои десятки тысяч построенных квадратных метров. До этого момента продажа станет крайне сложным предприятием. Не забывайте, что за эти годы, пока вы ждете превращения стройки в жилой район и публикуете объявления, на которые не так много откликов, к цене покупки квартиры на стадии строительства прибавятся ежемесячные коммунальные платежи, ежегодный налог, расходы на перевозку мебели и регулярные разъезды для проверки вашей собственности.

Можно ли заработать на вложениях в такие объекты, расположенные за МКАД? Разумеется, да. Но при условии правильного выбора жилищного комплекса, предварительного изучения программы развития транспорта в районе, а также при наличии терпения, которое должно быть у каждого инвестора. Эти инвестиции можно рассматривать лишь как долгосрочные проекты, которые принесут дивиденды не ранее чем через 7–12 лет.

Стратегия 3. Вторичный рынок: покупка квартиры «под ремонт» в пределах МКАДа.

Бизнес, связанный с перепродажей вторичного жилья после ремонта, пользуется популярностью во множестве стран и городов мира. Инвестор, который хорошо разбирается в ремонте и имеет свою строительную бригаду, выкупает «убитые» объекты, обновляет их и выгодно перепродает. Во многих странах мира, включая нашу страну, даже снимают телевизионные шоу на основе реальных историй по переделке старых домов или квартир в современное жилье.