А потом мы купили студию. Учебник начинающего рантье, или Всё об инвестициях в недвижимость для чайников

Один мой друг, уже в преклонном возрасте эмигрировавший в Германию, собрал бригаду из соотечественников и запустил строительный бизнес в Гамбурге. Он смог выйти на аукционы, на которых банки продавали залоговое жилье. Так он покупал квадратные метры со значительным дисконтом. Надо ли говорить, что 90 % домов и квартир находились в запущенном состоянии, с прогнившими коммуникациями и замшелыми стенами. Но он приводил своих строителей, которые делали быструю и качественную реконструкцию, и еще во время ремонта выставлял жилье на продажу по рыночным ценам. На этом деле он за несколько лет сумел сколотить приличный капитал.

Российские инвесторы также ищут в столице недорогое жилье в обжитых районах, участвуют в аукционах, на которых распродается недвижимость банкротов. Они находят квартиры умерших бабушек и дедушек, которые пытаются продать их наследники.

Плюсов у этого бизнеса несколько:

– можно торговаться с продавцом;

– «вторички», как правило, находятся в обжитых районах в пределах МКАДа с хорошей транспортной доступностью и инфраструктурой.

В свою очередь, главный минус заключается в том, что прибыль инвестора – это разница между ценой покупки, вложений в ремонт и последующей продажей. Соответственно, чем ниже первоначальная стоимость и меньше вложений в реконструкцию, тем больше можно заработать. По этой причине за «убитыми» квартирами идет охота. Чтобы оказаться первым, надо прикладывать много усилий и хорошо разбираться в деле.

Сегодня можно найти однокомнатные квартиры в пределах МКАДа за шесть-семь миллионов рублей. Отремонтировав такое жилье, можно продать его за 12 миллионов. При этом важно помнить, что квартиры по таким ценам могут иметь серьезные проблемы с документами. Например, на этих квадратных метрах прописан человек, который отбывает срок в тюрьме. Или продавцы не учитывают интересы несовершеннолетнего ребенка, который был выписан за несколько месяцев до приватизации, или в отношении продавца возбуждено дело по признанию его банкротом, и после завершения процедуры могут наложить арест на квартиру и признать договор купли-продажи недействительным. Любые подобные нюансы, которые вы не заметите вовремя, могут привести к потере денег и самой недвижимости. Поэтому, разумеется, не стоит экономить на услугах юриста, который проверит объект вторичной недвижимости на предмет юридической чистоты. Также очень рекомендую провести собственное «расследование» истории квартиры, пообщавшись с бабушками на лавочке во дворе или соседями (разумеется, если получится вызвать доверие и вывести на разговор). Чем ниже цена и подозрительнее история, тем больше усилий придется приложить для того, чтобы в конечном итоге не остаться без квартиры и без денег. Но, предположим, инвестор не гонится за супернизкой ценой, подразумевающей большие риски, а просто находит вторичную квартиру, с прозрачной историей и чистыми документами. После окончания ремонта он собирается сдавать жилье в аренду. Выгодна ли такая стратегия с точки зрения создания источника пассивного дохода?

Допустим, бюджет на покупку составляет 9–11 миллионов рублей. В отличие от новостройки, у вторичной квартиры есть ряд плюсов:

1) Не надо ждать ввода дома в эксплуатацию – достаточно сделать за три месяца ремонт.

2) Невысокая плата ЖКХ.

3) Можно прописаться в Москве.

4) Можно сдавать квартиру, будучи самозанятым: налог в этом случае составит всего 4 %.

5) При необходимости такую квартиру можно быстро продать.

Но есть и минусы. Дома советской постройки, в которых можно купить вторичку по низкой цене, морально и физически устарели. Что будет с ними через 20–25 лет, если уже сегодня обеспеченных жильцов отпугивают изношенные коммуникации, отсутствие охраны, обшарпанные подъезды, непонятный социальный состав соседей? Какими бы стильными ни были дизайн и ремонт, из-за расположения в панельном советском доме квартира попадет в низшую ценовую категорию, так что стоимость аренды составит не больше 35–45 тысяч рублей.

Ниже – расчет рентабельности такой недвижимости.

Совокупный годовой доход – 40 тысяч * 12 = 480 тысяч рублей.

Уплата налога – 46 тысяч рублей.

Покупка квартиры – 9,5 миллиона рублей.

Ремонт и меблировка – 1,5 миллиона рублей.

Срок окупаемости – 11 миллионов / 460 тысяч = около 25 лет.

Проценты на вложенный капитал – 4,4 % годовых.

Этот процент вполне сопоставим с процентами по банковскому вкладу. А с учетом дополнительных расходов на косметические ремонты, замену бытовой техники и мебели, может оказаться даже ниже процентов по вкладам. Единственное, на чем можно выиграть при такой стратегии, – это на росте цен на квадратные метры жилья в дальнейшей перспективе.

Стратегия 4. Инвестиции в зарубежную недвижимость.

– Мы купили дом в Испании! Теперь на все лето отправляем детей на море!

– А у нас квартира в Болгарии, – такие разговоры часто можно было услышать от владельцев среднего и малого бизнеса и представителей творческой интеллигенции.