А потом мы купили студию. Учебник начинающего рантье, или Всё об инвестициях в недвижимость для чайников

4) Студии в подобных комплексах прекрасно подходят под сдачу как в долгосрочную, так и посуточную аренду для туристов.

5) Основной социальный состав таких жилых комплексов – студенты и молодые профессионалы, так что вокруг такого комплекса будет формироваться соответствующая инфраструктура: офисы, кафе, супермаркеты, фитнес-центры, салоны красоты.

Мне очень нравится комплекс «Рассвет» у метро Улица 1905 года. Когда-то на этом месте был машиностроительный завод. Теперь на первых этажах отреставрированных цехов открылись кафе и рестораны, а над ними располагаются жилые апартаменты, в которых живут молодые представители среднего класса.

По вечерам рестораторы выставляют столы на улицу, во дворах становится оживленно и весело. Здесь мало что напоминает о промышленных зданиях, которые простояли закрытыми с конца 1980-х годов. В самом начале реконструкции помещения здесь можно было купить за относительно невысокую цену. Теперь «Рассвет» – один из самых дорогих лофт-комплексов Москвы, и те, кто успел войти в него на стадии строительства, увеличили свой капитал многократно.

При маленькой площади студий их цена сопоставима с ценой однокомнатных квартир в радиусе 20–30 километров от МКАДа. Помните, что локация решает все. В таких местах не надо ждать появления метро и магазинов, не надо глотать строительную пыль и годами ждать, когда построятся соседние башни. Небольшие студии в красивых и современных комплексах, переделанных из бывших фабрик, административных зданий и гостиниц, – прекрасный вариант для сдачи в аренду. Причем аренда в таких комплексах выше, чем на «полноразмерные» однокомнатные квартиры в соседних панельных домах. Когда я только переехала в Москву и начала знакомиться с людьми, инвестирующими в столичную недвижимость, то была очень удивлена тем фактом, что мало кто знает о малогабаритных студиях-лофтах, переделанных в жилье из бывших офисных зданий и гостиниц. Я удивлялась: как же так? Ведь вместо квартиры в панельной девятиэтажке, которую отремонтируют и сдадут за 40 тысяч рублей, можно купить две небольшие студии и сдавать их по 45–50 тысяч рублей за каждую.

Такой формат жилья был в диковинку и тяжело приживался в головах наших инвесторов, которых пугал статус «апартаменты» и небольшая площадь. Никто не понимал, как их ремонтировать и заселять. Отмахиваясь от роли первопроходцев, люди по привычке вкладывали деньги в многоэтажки-муравейники и вторичное жилье. Мне же, видевшей спрос на такие объекты со стороны арендаторов в Санкт-Петербурге, не терпелось перенести этот опыт на московский рынок.

В Москве я почти каждый день выезжала на просмотры. Оказалось, что уловки, которые активно используются риелторами в арендном бизнесе, практикуются и на рынке купли-продажи. Мне регулярно показывали совсем другие помещения, нежели те, что были заявлены в объявлениях – разумеется, по другим ценам. Мне показывали «вторичные» варианты от инвесторов, которые успели приобрести лучшие апартаменты на начальной стадии ввода в эксплуатацию и теперь продавали их с существенной наценкой.

Кроме того, многие застройщики начали предлагать покупателям готовый арендный бизнес: они сами делали ремонт, обустраивали второй уровень, устанавливали лестницы, мебель и бытовую технику. Все это увеличивало цену с трех миллионов рублей, на которые я рассчитывала, до 4,5 миллиона. Риелторы с жаром доказывали, что это прекрасный вариант, ведь ремонт занял бы несколько месяцев и обошелся бы гораздо дороже.

Но то, что неплохо выглядело на фотографиях, вживую восторга не вызывало: плохое качество отделки, дешевые материалы, стены под краску, ламинат, который вытрется уже после первого года эксплуатации, неуютные санузлы с дешевой плиткой и поддоном вместо душевой кабины. Такой эконом-класс явно не получилось бы сдавать дорого.

Кроме того, стены под краску в небольших помещениях быстро царапаются, захватываются руками, а штукатурка идет трещинами. Это значило, что мне пришлось бы каждый год делать косметический ремонт.

Получалось, что я должна переплачивать за то, что удешевляет объект и регулярно требует дополнительных вложений.

В это время качественные материалы, необычный дизайн, стены под бетон, точечная подсветка и другие выигрышные решения позволили бы мне не только сэкономить на будущих инвестициях в косметический ремонт, но и выделиться из десятков конкурирующих предложений. Благодаря этому я смогла бы обосновать цену выше, чем у соседей.

Я поняла, насколько это важно – найти комплекс на стадии, когда цены от застройщика минимальны, а выбор помещений с хорошим видом и удачной планировкой, наоборот, большой. Именно так зарабатывают инвесторы, перепродавая объекты с наценкой в 1–1,5 миллиона рублей. Вот только новые комплексы, как правило, не рекламируются: за ними уже стоит толпа «своих» людей.