А потом мы купили студию. Учебник начинающего рантье, или Всё об инвестициях в недвижимость для чайников

Еще 20 лет назад цена небольшого дома в Испании или Греции составляла 100–150 тысяч евро. Имея такую недвижимость в собственности, можно было получить многолетние шенгенские визы и летать к себе на фазенду, покупая дешевые билеты на чартерные рейсы. Обладание зарубежной недвижимостью не только позволяло сохранить сбережения, зафиксировав их в валюте, но и обеспечить качественный отдых для всей семьи.

В конце августа самолеты, возвращавшиеся в Москву с популярных средиземноморских курортов, часто напоминали подмосковные электрички, везущие дачников обратно в город. Но все поменялось в 2020 году. Сначала эпидемия Covid-19 закрыла границы, а через два года накалились международные отношения. Сейчас путь к своим зарубежным владениям сопряжен с огромными проблемами и значительно вырос по стоимости. Стало сложно получать визы, прямые рейсы отменяются, так что приходится летать с пересадками через Турцию.

Сегодня я знаю немало людей, которые пытаются избавиться от таких зарубежных активов. Пользоваться ими стало трудно, а коммунальные платежи и налоги продолжают съедать крупные суммы. Любая недвижимость требует постоянного ухода и ремонта, что добавляет расходов на оплату людям, которые присматривают за квартирами и домами.

Но при этом открылись новые возможности по сдаче недвижимости в аренду, так как в страны Европы хлынул поток эмигрантов из Украины и России. Эти люди остро нуждаются в жилье и готовы рассматривать объекты практически любой ценовой категории. Конечно же, максимально высокий спрос приходится на самое дешевое жилье, которое к тому же снимают вскладчину. Но ведь эмигрируют и профессионалы из сферы IT. Те, кто может работать на фрилансе и зарабатывать вполне приличные суммы. К тому же арендаторов будет легко найти, просто разместив объявления в русскоязычных тематических группах в соцсетях. Разумеется, принимая решение сдать свою зарубежную «дачу», собственник вынужден будет решать множество вопросов – от подписания договора и передачи ключей до получения арендной платы на российский счет и присмотра за недвижимостью на месте. Но где есть спрос, там будет и предложение. За последний год в Европе резко выросло количество агентов, говорящих по-русски. Как правило, они берут на себя все хлопоты за процент от арендной платы. Второй вопрос, что не каждый собственник будет готов отдать в аренду свою «дачу», в которой все обустраивалось для летнего отдыха. Но здесь уже каждый решает для себя.

Стратегия 5. Инвестиции в апартаменты-студии, переделанные из нежилой недвижимости.

Мы добрались до одной из самых перспективных стратегий инвестирования в недвижимость. Она доступна даже тем, чей стартовый капитал не превышает 1–1,5 миллионов рублей. После комнат в коммуналках такие малогабаритные студии в комплексах, переделанных из бывших АТС[16], гостиниц, административных зданий и прочей нежилой недвижимости, – это самые недорогие объекты, на базе которых можно строить успешный арендный бизнес или заниматься перепродажей с существенной выгодой.

Такие студии часто стилизуются под лофты. Лофт – это стиль, который зародился в Нью-Йорке в 1940-х годах. В центре этого мегаполиса было достаточно промышленных зон, которые не только отравляли экологию, но и портили облик города. После окончания Второй мировой войны, когда земля в Нью-Йорке начала резко дорожать, мэрия решила вынести на окраины промышленные предприятия, а оставшиеся от них помещения реконструировать и переоборудовать под офисы, жилье, рестораны и мастерские художников.

Здесь появились одни из самых престижных в Нью-Йорке жилых кварталов. Старую краску зданий отчистили пескоструйкой и обнажили стены из красного кирпича. На первых этажах бывших фабрик открылись сотни бутиков, кафе и спортклубов. Над ними сегодня располагаются жилые студии и квартиры, которые стоят как жилье в высотных зданиях Манхеттена. Так страшные и грязные районы превратились в модное пространство.

В Россию стиль лофт пришел в начале 21 века. Он до сих пор остается недооцененным среди покупателей, но стремительно набирает популярность. Сегодня плюсы стратегии работы с апартаментами-студиями, переделанными из нежилых помещений, следующие:

1) Как правило, под переделку идут объекты недалеко от центра Москвы, где уже не идет массовое строительство, так что конкуренция среди продавцов и арендодателей остается минимальной.

2) В отличие от старых домов советской эпохи, апартаменты в жилищных комплексах-лофтах имеют множество достоинств: здесь есть консьержи и охрана, видеокамеры в коридорах и подъездах, современная отделка входных групп и мест общего пользования, внутренние дворы или закрытая благоустроенная территория, парковки, высокоскоростной интернет и еще много всего, что приближает реконструированные старые здания к требованиям бизнес-класса.

3) Можно найти помещения с высокими потолками, которые позволят сделать второй уровень, на 50–70 % увеличив площадь жилья.