А потом мы купили студию. Учебник начинающего рантье, или Всё об инвестициях в недвижимость для чайников

Чтобы найти такие предложения, нужно хорошо ориентироваться на рынке, идеально знать Москву и держать на контроле десятки зданий, в которых идет реконструкция. После переезда я была совершенно непосвященной, так что в чужом городе мне приходилось довольствоваться крошками с барского стола. Это серьезно выбивало меня из колеи.

Несколько раз мне попадались студии, с которыми можно было работать. Но всякий раз меня терзали сомнения, и я отказывалась от сделок. В это время приближались новогодние каникулы. Я готовилась проводить традиционный январский тренинг в живом формате в своей онлайн-школе английского языка. Но и здесь меня ждало разочарование: если раньше группа набиралась без проблем, теперь мне приходилось самой обзванивать потенциальных участников, буквально уговаривая их прийти и обещая большие скидки.

Так прошли несколько месяцев. Москва – дорогой город, и мои сбережения таяли, как снег под мартовским солнцем. Нужно было что-то предпринимать, иначе мое пребывание в столице грозило закончиться полным провалом.

На одном из мероприятий я познакомилась с очень приятной женщиной, которая занималась бизнес-коучингом. Мы договорились о встрече, на которой нам предстояло разобрать мою ситуацию и выяснить, почему у меня ничего не получается. В итоге мы пришли к тому, что, когда я работала в Нижнем Новгороде наемным сотрудником, я спокойно входила в новые проекты, потому что не боялась, что в следующем месяце умру от голода или не смогу заплатить за квартиру, ведь у меня была гарантированная зарплата. Имея накопления, я начинала бизнес на кураже, и именно этот настрой позволял мне зарабатывать.

Чтобы продолжать в том же духе в Москве, мне надо было либо устроиться на работу, чего я совершенно не хотела, либо отбросить сомнения и вложиться в недвижимость для создания будущего пассивного дохода. Даже если ничего не получится с арендным бизнесом, у меня останутся квадратные метры, которые я в случае чего смогу продать и вернуть свои деньги. При этом недвижимость в Москве поможет избавиться от ступора, подарив уверенность в завтрашнем дне.

И вот в этот момент я наткнулась на тренинг по «деленкам». Дурацкое слово, но оно полностью характеризует этот вид работы с недвижимостью. Принцип абсолютно такой же, как был у нас в Санкт-Петербурге. Купить большую по площади квартиру, разделить ее на три-четыре маленьких студии, провести в каждую воду и канализацию и сдавать по отдельности. Или продать. Цена квадратного метра многокомнатной квартиры значительно ниже, чем квадратный метр маленьких студий, поэтому за счет разделения инвестор получает свою прибыль. В принципе, ничего нового на тренинге я не ожидала услышать, так как уже прошла практику с питерской коммуналкой, но любопытство «А как в Москве?» заставило записаться и оплатить занятия. Те, кто работает с недвижимостью много лет, наверняка помнят огромный всплеск интереса к «деленкам», который был в 2013–2020 годах. Множество семинаров, тренингов, после которых частные инвесторы рыскали по Москве в поисках больших квартир под переделку. Проценты на вложенные средства казались прекрасными, и это давало стимул рассматривать такую стратегию всерьез. Получив мотивационный пинок от коуча и изучив десятки воодушевляющих успешных кейсов, я решила оставить идею со студиями на потом и присоединилась к толпе, разыскивающей квартиры под переделку. И интересный вариант подвернулся очень быстро. Это были трехкомнатные апартаменты площадью 72 кв. м в новом ЖК “Водный”. По каким-то причинам застройщик долго не мог продать это помещение и снизил цену на квадратный метр до минимума.

Высокие потолки позволяли сделать второй уровень, новый дом обладал красивой входной группой и был окружен благоустроенной территорией. Я провела в этом помещении несколько часов, рисуя в блокноте возможные варианты перепланировки. На бумаге получалось просто отлично. Эти 72 квадратных метра прекрасно делились на три светлые студии, в которых помещались санузлы и небольшие кухни.

Я решила, что в случае чего всегда смогу жить в одной из комнат сама. Две другие я могу сдавать в аренду по 3500 рублей в сутки. Даже с учетом простоев, налогов и коммуналки, я могла бы зарабатывать на них по 120–130 тысяч рублей в месяц. Это сопоставимо с зарплатой врача в московской клинике. Кроме того, я могла бы сэкономить на уборке и персонале, делая всю работу самостоятельно: мне не составит труда убираться и подготавливать комнаты к сдаче, встречать гостей, отдавать и забирать ключи.

Бум на студии-деленки остался позади. Многие владельцы разбирают перегородки и возвращают квартирам прежний вид, так как со временем у этой стратегии выявились значительные недостатки, которые было сложно предусмотреть. Я заработала проблемы и потратила значительную сумму денег на их устранение. Пусть этот объект до сих пор находится в моей собственности, студии сдаются и приносят пассивный доход, имея этот опыт за плечами, я бы не советовала ввязываться в подобные проекты.