А потом мы купили студию. Учебник начинающего рантье, или Всё об инвестициях в недвижимость для чайников

Ремонт и обустройство студии заняли три месяца и потребовали 800 тысяч рублей. В эту сумму вошли демонтаж, обустройство антресоли и лестница к ней, строительные материалы, бытовая техника и прочая обстановка. Мебель мой дизайнер заказывала точно по размерам, так что у нас не пропало зря ни одного миллиметра площади. Все было компактным, продуманным, эргономичным, удобным. Антресоль создала особое ощущение свободного пространства: опустив потолок в одной части и оставив высоту в другой, мы получили сложное, многоуровневое, наполненное светом помещение.

Ниже – расчет проекта.

Стоимость студии – 2,6 миллиона рублей (780 тысяч рублей из собственных накоплений + 1,8 миллиона рублей ипотека под 12,95 % годовых).

Ежемесячный платеж по ипотеке – 21 тысяча рублей.

Ремонт и обустройство – 800 тысяч рублей.

Коммунальные платежи за три месяца работ по ремонту и обустройству – 12 тысяч рублей.

Из расчета видно, что на крутой объект под ключ я потратила всего 1,6 миллиона рублей собственных денег. Перед началом показов клининговая служба навела в студии идеальный порядок. Мягкие точечные подсветки, несколько качественных предметов декора, колонка с легкой фоновой музыкой – профессиональный фотограф, которую я пригласила для съемки, приплясывала от удовольствия, выставляя свет в этом кусочке рая недалеко от Ботанического сада.

Я получила десятки фотографий, достойных страниц лучших глянцевых журналов. Уже через день они перекочевали в объявления на различных интернет-площадках. Рядом со снимками студии значилась цена аренды – 55 тысяч рублей в месяц. Меня бы устроили и 50 тысяч, но я предусмотрела пятитысячный запас для возможного торга.

Первый звонок я получила от агента через пять минут после публикации объявления. Он сказал: «У вас хорошие ремонт и расположение. Но 20-метровую студию в центре Москвы за 55 тысяч вы не сдадите никогда. Такое жилье стоит максимум 30 тысяч. Но, если вы согласны снизить цену, я сегодня же вечером приведу вам клиента, готового заплатить 35 тысяч».

Затем последовал шквал звонков от агентов: все говорили об одном и том же, предлагая жильцов с 30–35 тысячами рублей. Между тем, до меня все чаще стали дозваниваться сами потенциальные арендаторы, которые были готовы приехать на просмотр, не имея никаких претензий к цене.

Уже на следующий день я сдала свою студию. Мои расчеты оказались абсолютно верными: я получила именно такого арендатора, которого представляла на стадии проектирования. Это был молодой профессионал, сотрудник телецентра Останкино. Его очаровал интерьер, местоположение и сам жилищный комплекс, переделанный из старой гостиницы. Он принял решение без лишних раздумий и уже через десять минут после осмотра студии протягивал мне паспорт для оформления договора аренды на год.

Я получила доходность выше 20 % годовых. Согласитесь, это намного приятнее 5,5 %, которые обещают стандартные стратегии инвестирования.

За последние несколько лет стоимость квадратного метра в жилом комплексе «Алтай» значительно выросла. Сегодня я могу быстро продать свою студию за 6,5–7,2 миллиона рублей и на эти деньги купить что-то еще. Уже другую студию, требующую ремонта, и при этом у меня еще останутся деньги.

Но вернемся к моменту, когда я пожала руку новому жильцу и передала ему ключи от студии. Первые полчаса я не верила в происходящее. Пятьдесят пять тысяч рублей за пусть и красивую, но крайне маленькую студию. Да еще и с первого показа! Какое-то сказочное везение, которое послали мне небеса. Но мои размышления о чуде были прерваны очередным звонком потенциального арендатора, который нашел объявление на “Авито”. Известие, что апартаменты только что сняли, он воспринял с отчаянием, даже пытался предложить цену чуть больше. К вечеру поступил еще звонок, уже от девушки. И еще. Так продолжалось почти две недели, и шлейф звонков от интересующихся апартаментами убедил меня в том, что произошедшее – вовсе не чудо. На такое жилье в Москве действительно есть высокий спрос.

Через полгода, накопив денег и сил на новый ремонт, я купила вторую студию в «Алтае». Эти апартаменты располагались в другом корпусе, цена стала выше, но я без сожалений согласилась на 3,6 миллиона рублей. За шесть месяцев, прошедших с момента покупки первой студии, комплекс пополнился новыми жильцами, территория стала более ухоженной и обжитой. У старого «клоповника» началась вторая жизнь.

Со второй студией я снова выиграла несколько квадратных метров после демонтажа гипсокартона на стенах. Интерьер мы с дизайнером придумали еще более необычный и эффектный. Сценарий сдачи в аренду с точностью повторился: студия ушла быстро, без всякого торга, за 55 000 рублей.