А потом мы купили студию. Учебник начинающего рантье, или Всё об инвестициях в недвижимость для чайников

Вместе с учениками мы пробовали инвестировать в самые разные объекты: от вторичных однокомнатных квартир «под ремонт» до апартаментов в многоэтажных жилых комплексах, которыми застраиваются окраины Москвы и ближайшее Подмосковье. Но самыми прибыльными и высоколиквидными оказались именно маленькие студии, переделанные из нежилых помещений. Сегодня я могу уверенно назвать минимум пять причин, по которым они будут оставаться популярными и в будущем.

1. Местоположение важнее количества квадратных метров.

2. Апартаменты стоимостью четыре-семь миллионов рублей – самое дешевое, что есть на столичном рынке недвижимости. Они доступны для покупки и продаются гораздо быстрее обычных квартир.

3. Невысокая цена маленьких апартаментов позволяет взять ипотеку с минимальным ежемесячным платежом.

4. При небольшой сумме кредита банк не требует подтверждения высокого дохода заемщика.

5. Спрос на аренду современного и комфортного жилья все еще значительно превышает предложение.

Глава 4. Инвестируем в московские малогабаритные студии

Стратегия 1. Купля-продажа: увеличиваем стартовый капитал.

Эта стратегия подходит тем, чья главная цель – создать капитал, который можно будет использовать для дальнейшей работы на рынке недвижимости. Суть стратегии заключается в том, чтобы выгодно купить жилье, а через три-шесть месяцев продать его по более высокой цене, заработав на разнице.

Но вместо того чтобы сэкономить на качестве, которое складывается из местоположения, окружения, площади и отделки, мы ищем комплексы, которые на старте продаж почти всегда стоят дешевле, чем спустя несколько лет.

Помните, что большинство объявлений на специализированных сайтах касается продажи вторичного жилья. Их уже кто-то купил на начальной стадии продаж, накрутил свою маржу и выставил в продажу. Собственно, в цене уже есть чей-то заработок. Да, апартаменты могут понравиться и иметь отличные достоинства, но еще раз заработать на перепродаже вряд ли получится.

Как инвестор, я постоянно слежу за комплексами с нужными по параметрам студиями, которые скоро будут готовы к вводу в эксплуатацию. Это же я советую делать своим ученикам.

При этом все, кто сталкивался с ремонтом жилья, знают, что реальные работы почти всегда превышают расходы, заложенные в смету. Это касается и реконструкции зданий: очень часто ближе к окончанию работ бюджет застройщика начинает трещать по швам. Чтобы быстро собрать недостающие суммы, застройщики устраивают закрытые предпродажи для оптовиков по специальным ценам.

Если я узнаю о таких предложениях, сразу же оповещаю своих учеников. Как правило, группа желающих купить апартаменты с хорошей оптовой скидкой набирается очень быстро. Такие коллективные закупки дают возможность выхватить лучшие кусочки комплекса по ценам ниже рыночных.

Через четыре-шесть месяцев после начала открытых продаж, в том числе через риелторские агентства, цены вырастут, так что можно будет заработать 1–1,5 миллиона рублей. Если постоянно мониторить рынок, можно вложить эти деньги в следующий объект.

При правильном выборе объектов, таким образом, можно получить прибыль в размере 50–75 % годовых.

Один из моих учеников купил на закрытой предпродаже студию площадью 15 квадратных метров за 3,8 миллиона рублей. Буквально через три недели застройщик объявил о старте открытых продаж и дал массированную рекламу. За студию моего ученика теперь просили 4,7 миллиона. Через четыре месяца цена выросла еще на 700 тысяч.

В итоге мой ученик продал студию за 5,4 миллиона рублей, заработав 1,6 миллиона. Коммунальные платежи за четыре месяца владения недвижимостью и налог на сделки купли-продажи составили меньше 300 тысяч рублей, так что на руки мой ученик получил 1,3 миллиона. Интересно при этом, что обе сделки мой ученик провел, не покидая родного Воронежа. Это значит, что ему не пришлось тратить время и деньги на визит в Москву.

Как бы там ни было, чтобы работать по этой «ленивой» стратегии, важно помнить о нескольких подводных камнях.

1. Сегодня о закрытых предпродажах знает множество людей. Из-за этого сразу после ввода объекта в эксплуатацию на рынке оказывается множество вторичных предложений от частных инвесторов. Кроме того, сам застройщик продолжает распродавать запасы. Это задает высокую конкуренцию в пределах одной локации. Чтобы преуспеть на рынке, следует выбирать хорошие объекты с наименьшей конкуренцией. Помните, что в новостройках-небоскребах она будет гораздо выше, чем в зданиях старых гостиниц и бывших АТС.

2. Если вам не досталось лакомого куска, а конкуренция не позволяет продать жилье быстро, придется вложиться в качественный ремонт и продуманный дизайн. В этом случае ваши квадратные метры должны превратиться в готовый, конкурентоспособный продукт.