А потом мы купили студию. Учебник начинающего рантье, или Всё об инвестициях в недвижимость для чайников

Я снова вошла в раж и оглядывалась по сторонам в поисках новых плацдармов. После серии постов в соцсетях с рассказом об этапах превращения старого гостиничного номера в современное жилье ко мне, как к коучу, стали приходить ученики, которые хотели получить такие же результаты.

Вместе мы выкупили несколько студий в «Алтае», подобрали строительные материалы, заказали мебель. Я свела учеников со своим дизайнером и испытанной в деле строительной бригадой.

Все шло прекрасно, пока арендаторы моей «деленки» на Водном стадионе не позвонили с жалобами на подмокающие стены и неприятный запах. Это не предвещало ничего хорошего и было связано с прорывом труб. Я уже знала, что в переделанных из больших квартир студиях разводка коммуникаций – это слабое место. От одного стояка тянулись трубы к трем санузлам. Сверху все это заливалось бетоном. Если строители сделали плохую изоляцию стыков труб, рано или поздно они начинали подтекать, а вода или отходы жизнедеятельности – в зависимости от пострадавшей трубы – накапливались в стяжке.

Чтобы ликвидировать последствия, пришлось не только вскрыть напольное покрытие, но и раздолбить всю стяжку в поисках места прорыва. Это потребовало 300 тысяч рублей. Оказалось, что причиной прорыва были не только плохо заизолированные стыки труб, но и действия одного из жильцов, который периодически выбрасывал в унитаз наполнитель от кошачьего туалета. Разбухшие гранулы перекрыли слив канализации и для двух других студий. В квартире теперь стоял ужасный запах.

На время ремонта мне пришлось отселить людей. Я теряла деньги за время простоя, и, если бы гидроизоляция не оказалась надежной, мне грозили бы судебные иски от затопленных соседей снизу. С тех пор у меня сложилось отрицательное отношение к экспериментам с «деленками». Я поняла, что финансовая привлекательность не компенсирует подводных камней таких проектов.

Со студиями, в которых коммуникации прокладывает застройщик, дело обстоит намного лучше, ведь строительные компании рассчитывают нагрузки на стояки по СНИПам, делают разводку труб с учетом возможных проблем и сами несут ответственность за нештатные ситуации. По этой причине я советую покупать только те объекты, которые не требуют самостоятельных инженерных решений с канализацией.

После окончания эпопеи со вскрытием полов я решила распродать свои студии, но столкнулась с еще одной проблемой «деленок». Лицевой счет в случае с апартаментами невозможно разделить на несколько частей, оформив каждую комнату как отдельный объект. Я махнула рукой, нашла новых жильцов и сосредоточилась на работе в качестве коуча с учениками.

Кроме того, на горизонте замаячило новое заманчивое предложение: строительная компания, работавшая над второй жизнью «Алтая», начала реконструкцию объекта в Марьино. Район и удаленность от метро не особо воодушевили, но ведь изначально я не хотела обращать внимание и на Владыкино, где находился «Алтай».

Новым объектом оказалась старая телефонная станция на улице Перерва. С развитием сотовой связи такие объекты потеряли актуальность и теперь ждали переделки во что-то более востребованное. Строение располагалось в 15 минутах езды на автобусе от метро, среди панельных девятиэтажек. Место не выглядело привлекательным, но на территории я обнаружила аккуратно разлинованную парковку, подстриженные кусты и обновленный фасад.

При этом главной изюминкой проекта оказались потолки высотой в рекордные пять метров. Такое пространство позволяло сделать полноценные двухуровневые квартиры. Очень скоро мои ученики разобрали почти весь этаж, я тоже приобрела две студии в этом комплексе. Зарекомендовав себя перед банком как добросовестный заемщик, мне удалось получить большой кредит на эту покупку. Вместе с учениками мы приступили к ремонту.

В первую очередь был найден хороший архитектор, который рекомендовал сделать конструкцию второго уровня из металла. Такая планировка позволяла обойтись без колонн, которые мешались бы в жилом пространстве. В студиях появились два этажа, наполненные воздухом и светом. За окнами – ухоженные газоны и зелень. Сегодня это один из моих любимых проектов: квартиры почти не простаивают, жильцы сменяют друг друга, обеспечивая мне и моим ученикам стабильно высокий пассивный доход.

Арендаторы, как правило, остаются в восторге и закрывают глаза на непривлекательный район и удаленность от метро. Почти все жильцы комплекса водят машины, так что важным преимуществом для них стала охраняемая стоянка на закрытой территории. На ней всегда есть места, так что не нужно объезжать окрестные дворы в поисках места для парковки.