А потом мы купили студию. Учебник начинающего рантье, или Всё об инвестициях в недвижимость для чайников

Для этого вам понадобятся не только деньги на ремонт, но и профессиональная строительная бригада, а также дизайнер, который не только распланирует до миллиметра вашу студию, но и предложит привлекательные решения, выделяющие ваш продукт из множества других. Лично я в такие проекты закладываю на ремонт и дизайн от 1,2 миллиона рублей.

При этом квартиру можно выставить на продажу на стадии дизайн-проекта, чтобы увеличить шансы найти новых владельцев еще до окончания ремонта. Если же студия зависнет на рынке в ожидании покупателей, ее всегда можно сдавать в аренду, приумножая свой капитал.

3. Застройщики часто продают апартаменты с готовой отделкой. В этом случае ремонты во всем комплексе будут одинаковыми. Кроме того, застройщик, как правило, экономит на всем подряд. Это лишает покупателей шанса выделиться из ряда конкурентов и назначить цену повыше. По этой причине я предпочитаю покупать студии без отделки.

Если вы готовы к дополнительным расходам, просчитайте рентабельность такого объекта с учетом суммы на новый ремонт поверх изначального. Помните, что вы меняете отделку не просто так, а чтобы продать объект быстрее и дороже.

Замена напольных покрытий плитки и сантехники в санузлах, покрытие стен «под краску» декоративной штукатуркой обходятся дешевле, чем отделка с нуля. Можно уложиться в 700–800 тысяч рублей.

Такая стратегия перепродажи работает и с ипотечной недвижимостью. Даже с учетом банковских процентов такая сделка будет выгодной. При продаже объекта кредит гасится из средств покупателя. Если он также берет ипотеку, кредитное обременение переоформляется на него. Такие сделки, как правило, не несут никаких рисков.

Я знаю, что многие боятся ипотеки, представляя ее как многолетнюю кабалу. Но на самом деле это удобный и эффективный инструмент, который позволяет войти на рынок недвижимости тем, кто не имеет больших капиталов.

В моей практике есть уникальные кейсы, когда люди с помощью ипотеки вливались в инвестирование и начинали зарабатывать деньги, о которых даже никогда не мечтали.

Мой маркетолог Вика, наблюдая за успешными сделками, тоже решилась на инвестирование в недвижимость. Благо подвернулся очень интересный вариант. Студия за три миллиона, которая находилась в отличной локации, и в ней был сделан черновой ремонт от застройщика. То есть еще требовались средства на финишную отделку, мебель и обустройство. Проблема была в том, что у Вики собственных сбережений было не так много, всего 450 000 рублей. А вторая проблема состояла в том, что банки, изучив ее кредитную историю, предложили займ лишь при том условии, что она сделает 15 % первичный взнос. И на 15 % ее сбережений не хватало. Другая бы опустила руки, но студия очень понравилась, и Вика решила взять потребительский кредит на сумму первоначального взноса (на 573 000 рублей), а на свои сбережения доделать ремонт, закупить обстановку и оставить «подушку безопасности» для погашения ежемесячных платежей по обоим кредитам (потребительский и ипотечный на время, пока идет ремонт).

Таким образом, она повесила на себя обременение в 52 000 рублей в месяц (32 000 рублей ипотечный и 20 000 рублей потребительский). Этот платеж подстегнул не тратить время зря, и она отремонтировала и подготовила студию к сдаче в аренду за два месяца. Когда ремонт шел к завершению, то она сразу начала искать арендаторов, разбросав объявления по всем возможным ресурсам. Это принесло плоды, и студия была сдана в первые же дни показов за 45 000 рублей. В марте 2023 года Вика продала эту студию, как готовый бизнес с уже заселенным арендатором, за 5 050 000 рублей. Погасила сумму по ипотеке, погасила задолженность по потребительскому кредиту, вернула собственные вложенные средства, заплатила налог и сверху заработала 617 000 рублей.

Пять миллионов рублей выручки от продажи.

Минус 3,25 миллиона (ипотека).

Минус 573 тысячи рублей (потребительский кредит).

Минус 450 000 рублей (собственные средства).

И отминусовываем 160 000 рублей налог.

Итог: 617 000 рублей дохода.

Начав со стартовым капиталом 450 000 рублей и воспользовавшись такими банковскими продуктами, как ипотечный и потребительский кредиты, Вика смогла менее чем за полгода заработать 137 % годовых на вложенные средства.