А потом мы купили студию. Учебник начинающего рантье, или Всё об инвестициях в недвижимость для чайников

Думаю, каждый, кто сумел сделать шаг от наемного работника, которому платят ежемесячную зарплату до предпринимателя, заработавшего своим умом первые значительные деньги, переживает очень яркую и запоминающуюся ломку сознания. Это проходила и я, когда заработала на ведении курса оздоровления организма и сгонки веса. И каждый раз мне очень приятно наблюдать за теми, кто только входит в предпринимательство, и у них открываются глаза на собственные возможности и на то, сколько действительно стоят их усилия и время. Вика потратила на ремонт апартаментов два месяца, еще три недели на показы и оформление сделки купли продажи. Вика делала свой проект не из-под палки, а в собственное удовольствие: носилась по строительным рынкам и магазинам, выбирала краску, общалась с дизайнером и потом с гордостью показывала потенциальным покупателям плоды своего труда. И за этот волнующий и интересный опыт заработала более 600 тысяч рублей. Сколько времени могло потребоваться, чтобы накопить такую сумму, откладывая с зарплаты рядового менеджера? Годы.

После удачной продажи студии Вика сразу же присоединилась к нашему следующему проекту. Теперь это успешная, уверенная в себе и в своих силах девушка, которая научилась зарабатывать большие деньги без оглядки на работодателей и ситуацию на рынке труда.

Стратегия 2. Аренда: создаем бизнес в качестве рантье.

Как войти в этот бизнес? Как правильно составить бюджет проекта?

Рассмотрим на примере студии в Москве за 3,8 миллиона рублей без ремонта.

Цена студии – 3,8 миллиона рублей.

Ремонт и обустройство – 1,1 миллиона рублей.

Дополнительные расходы – 100 тысяч рублей.

Общая сумма затрат – 5 миллионов рублей.

Сроки ремонта и подготовки к сдаче в аренду – 4 месяца[18].

Арендная плата – 50 тысяч рублей в месяц (ЖКХ платит арендатор)[19].

Ежегодный доход от аренды – 600 тысяч рублей.

Этот расчет не учитывает нюансы с простоями, мелким ремонтом и другими подобными расходами. Но такие риски в любом случае стоит постараться свести к минимуму. Даже если за год сумма непредвиденных расходов составит 100 тысяч рублей, от аренды владелец получит 10 % годовых.

За последние несколько лет цены на малогабаритные студии выросли в среднем на 50 %. Сегодня тенденция к росту сохраняется. Это значит, что с большой вероятностью за следующие десять цена студии удвоится. Таким образом, за десять лет инвестор заработает еще 100 % к вложенным средствам, или дополнительные 10 % годовых.

Разумеется, к прогнозам стоит относиться с осторожностью. Но нет никаких сомнений в том, что студенты, молодые специалисты и предприниматели со всей России и дальше будут приезжать в Москву, поддерживая высокий спрос на жилье. Это значит, что мы можем рассчитывать на доходность в 20 % годовых и срок окупаемости не 25 лет, как это бывает при традиционных стратегиях, а около 10 лет.

Говоря об использовании ипотеки, надо отметить, что среди банков сегодня идет мощная конкуренция за заемщиков. Они снижают требования и проценты, а скорость и удобство оформления кредитов потрясают воображение. Особенно это касается ипотечного кредитования, которое считается наиболее безопасным и обеспеченным. Когда в 2019 году я пыталась получить кредит на покупку студии в «Алтае», банки отказывали мне из-за возраста и статуса ИП. Спустя четыре года обе эти причины уже не являются препятствиями для получения ипотеки.

К тому же, после того как я закрыла своей первый ипотечный кредит за полгода, моя кредитная история стала положительной, и я больше никогда не испытывала подобных затруднений. Часть своих студий я выкупила с помощью кредитов от «Сбербанка». В нем можно оформить ипотеку на квартиру в Москве в любом из 13 500 отделений по всей стране. Кроме того, я очень люблю сервис «Домклик», который позволяет в режиме онлайн получить одобрение по ипотеке вместе с деньгами от банка.

Один из значительных плюсов ипотечных кредитов состоит в том, что можно начать арендный бизнес со стартовым капиталом 600–700 тысяч рублей. Как такое возможно, если один только ремонт и обустройство стоят более миллиона рублей? Все просто. Вы берете ипотеку на уже готовую, отремонтированную и обставленную студию «под ключ», которые продают некоторые застройщики. В последние годы на рынке появились строительные компании, которые специализируются именно на апартаментах, полностью готовых к заселению. Они не только самостоятельно делают ремонт, меблируют и устанавливают бытовую технику, но даже комплектуют свои студии посудой, текстилем и бытовыми мелочами. В таких студиях есть все для начала арендного бизнеса, и покупатель полностью избавлен от дополнительных расходов на обустройство.