А потом мы купили студию. Учебник начинающего рантье, или Всё об инвестициях в недвижимость для чайников

Да, качество ремонта может быть значительно хуже, чем у того, который делается под вашим руководством. Да, дизайн интерьера и мебель будут точно такие же, как у соседей. И, разумеется, это будет дороже, чем покупать разбитую студию, ремонтировать и обустраивать ее самостоятельно. Но плюсы в том, что застройщик выставит общий счет, включающий не только квадратные метры, но и проведенные работы, мебель, бытовую технику и предметы интерьера, а банк за вас оплатит до 90 %. И проценты будут соответствовать ипотечному кредиту, а не потребительскому, где ставки значительно выше. Кроме того, покупатель студии «под ключ» – избавление от нескольких месяцев ремонта. А время – деньги! Готовый объект можно выставлять в аренду буквально на следующий день после подписания документов и передачи ключей. Давайте рассмотрим примерный расчет покупки апартаментов «под ключ» с использованием ипотечного кредита.

Цена студии – 6 миллионов рублей[20].

Первоначальный взнос – 10 %, или 600 тысяч рублей.

Сумма ипотеки – 90 %, или 5,4 миллиона рублей.

Срок и процент по ипотеке – 20 лет и 12 % годовых.

Ежемесячный платеж по ипотеке – 60 тысяч рублей[21].

Ежемесячная арендная плата – 50 тысяч рублей.

Как мы видим, в этом случае доходы от аренды будут меньше ежемесячного платежа по ипотеке, и хозяину студии придется ежемесячно доплачивать банку из своего кошелька. К тому же всегда возможны внеплановые расходы на время простоя, на косметические ремонты или замену сломавшейся техники или мебели. Но… Положа руку на сердце… При вложениях в 600 тысяч рублей и ежемесячных тратах всего в 10–15 тысяч рублей через двадцать лет можно получить в собственность объект недвижимости, который даст хорошую прибавку к семейному бюджету и обеспечит безбедную старость во все последующие десятилетия. Кроме того, за двадцать лет он должен значительно вырасти в цене (с учетом постоянного роста цен на московскую недвижимость). Это тот самый принцип, который я пропагандирую среди своих учеников: «Делайте запасы на зиму летом!» Пока есть возможность создать источники постоянного дохода, не откладывайте это на долгие годы. Ведь время летит очень быстро, и в будущем вы скажете себе спасибо за то, что смогли позаботиться о старости и пенсии тогда, когда это было возможно. Не перекладывая все проблемы на государство, которое зачастую преподносит сюрпризы. Вклады в банках могут обесцениться, да и сами банки лопнуть. Но московская недвижимость останется всегда в цене. Помните, в прошлых главах я рассказывала про проект «Лайнер» на Ходынке? В котором еще семь лет назад можно было купить апартаменты 34 кв. метров за шесть миллионов рублей? Сейчас их стоимость удвоилась, и те, кто успел и был предусмотрителен, радуются удачному вложению средств. То же самое будет происходить и со студиями по 14–17 квадратных метров. Сейчас их стоимость колеблется от трех до семи миллионов рублей (в зависимости от района, уровня проекта и степени готовности). Но пройдет 7–10–15 лет, и с этими студиями произойдет такая же история, как с ЖК «Лайнер» на Ходынке. Они взлетят в стоимости. И цены 2023 года в три-семь миллионов рублей будут восприниматься как какой-то миф, как вечный укор упущенным возможностям.

Таким образом, можно выделить три важных плюса этой стратегии:

1) Будущим рантье не нужны десятки миллионов рублей – вполне можно начинать со сбережений в 600–700 тысяч рублей.

2) Кредиты в размере трех-пяти миллионов рублей банки предоставляют добросовестным заемщикам, как правило, без проблем.

3) Ежемесячный платеж по кредиту, выданному на 20 лет, будет составлять от 20 до 60 тысяч рублей в месяц[22]. Значительную часть ежемесячных выплат можно покрыть заработком на сдаче апартаментов в аренду.

При этом никогда не забывайте о деталях. Если в случае купли-продажи мы понимаем, что основная цель – избавиться от объекта через несколько месяцев и заработать на этом, то в случае покупки в долгосрочное пользование надо быть более внимательным и заглядывать на десяток лет вперед.

Так как при расчете рентабельности мы закладываем 10–12 лет, то нам необходима уверенность в том, что объект не будет простаивать без жильцов ни в первый год, ни через пять-десять лет. И главное, что цена аренды в последующие годы будет расти, а не падать. Для того чтобы сдавать недвижимость выше рынка, крайне важно не только придумать красивый интерьер, но и сделать качественный ремонт.

Дело не только в эстетике, но и в сроке службы отделочных материалов и мебели. О тонкостях антивандального ремонта и выбора мебели мы поговорим отдельно, так как это большая тема, но призываю уделить этому максимальное внимание, так как антивандальные материалы в отделке и надежная мебель позволят вашей студии выглядеть прекрасно на протяжении многих лет, сохранят высокую цену и не заставят каждый год делать косметические ремонты.