А потом мы купили студию. Учебник начинающего рантье, или Всё об инвестициях в недвижимость для чайников

Первый подводный камень. Что будет с комплексом дальше? Через 10–15 лет? Кто его заселит? Рабочие из ближайшего зарубежья или место станет модным среди столичной молодежи и цена квадратного метра (а вместе с нею и аренда) подскочат до небес? Чтобы объект был красив не только внутри, но и снаружи, внимательно подходим к выбору локации, близости к центру, окружению и обустройству общедомовой территории. Какое окружение будет у нашего комплекса? Планируются ли модные кафе и рестораны на первых этажах? Галереи, пекарни, бутики?

Конечно, застройщик может обещать все что угодно, но при первом же визите стоит очень внимательно присмотреться к первым этажам нашего комплекса. Если весь первый этаж отдан под жилье и нет помещений коммерческого назначения, то, видимо, в будущем это будет сонный муравейник, населенный рабочим классом. И даже если цена покупки кажется очень заманчивой, то можем рассматривать этот объект лишь для кратковременных инвестиций с дальнейшей перепродажей. А в долгосрочной перспективе появляются риски «маленького Гарлема», и такая недвижимость может оказаться слаболиквидной. Поэтому, если цель создать пассивный доход на много лет вперед, то бьем себя по рукам и ищем другой объект, а он, поверьте, обязательно найдется.

Второй подводный камень. Юридическая чистота объекта. В случае покупки жилья из реконструированной коммерческой или промышленной недвижимости документы и застройщика надо проверять особенно тщательно.

Третий подводный камень. Это апартаменты, а значит, возможна высокая ставка по ЖКХ. Но не всегда. Если комплекс подключен напрямую к городским коммуникациям, то ежемесячная плата будет крайне щадящей. Особенно с учетом небольшой площади. В большинстве комплексов эта сумма составляет порядка 3500–4000 рублей в месяц, что, согласитесь, очень недорого. Но бывают и другие варианты. Поэтому, чтобы избежать неприятных сюрпризов, все детали необходимо уточнять у продавца еще до сделки.

Стратегия 3. Смешанный вариант: покупаем апартаменты для сдачи в аренду, параллельно выставляя их на продажу.

Если вы заранее знаете, что пойдете по этому пути, я настоятельно рекомендую добавить в договор аренды пункт о том, что вы имеете право по предварительному согласованию показывать объект потенциальным покупателям.

К слову, я включаю в договор этот пункт всегда. В моей практике еще не было случая, когда это стало бы причиной конфликта с жильцами. Отчасти это связано с тем, что я стараюсь выстраивать хорошие, уважительные отношения с арендаторами. А отчасти с тем, что я использую это право только тогда, когда уверена, что потенциальный покупатель настроен серьезно.

При этом в объявлении о продаже вашего объекта необходимо указывать наличие жильцов. В этом случае вы продаете объект как готовый арендный бизнес.

За последние годы мы с моими учениками купили и «упаковали» больше ста объектов в Москве. 95 % сделок совпали с предварительными расчетами рентабельности. Я связываю этот успех не только с тем, что мы создаем ликвидные объекты с высоким коммерческим потенциалом, но и тем новым мышлением, которое позволяет сбросить с себя установки, мешающие зарабатывать деньги.

Очень часто ко мне приходят люди, которые уже обожглись на самостоятельных инвестициях. Они купили квартиры и студии, которые оказались чемоданами без ручек. За время работы финансовым консультантом я убедилась в том, что большинство наших соотечественников сильно зависят от мнения и оценок окружающих. Они не готовы самостоятельно оценивать проекты в перспективе 5–15 лет.

В итоге множество людей принимают решение о покупке сердцем, а не умом. Это приводит к серьезным разочарованиям и потерям. Низколиквидное жилье в плохой локации может надолго зависнуть на рынке. Сдать или продать его нередко можно только с огромным дисконтом.

В таких случаях я рекомендую не мучить полудохлую лошадь. Вместо этого стоит постараться как можно быстрее продать неудачный актив, а на вырученные деньги просто начать все сначала.

Часть 2. Тактическая

Глава 1. Пятнадцать правил успешного инвестора

Как не потерять вложенные деньги? Как выстроить успешный арендный бизнес, который будет приносить доход десятилетиями? Как не разочароваться в людях?

1. Покупаем не сердцем, а умом: тщательно анализируем коммерческий потенциал и рассчитываем рентабельность объекта.

2. Думаем о будущем: анализируем перспективы объекта на ближайшие 20 лет.

3. Не доверяем, а проверяем: прибегаем к помощи юристов, не ввязываемся в сомнительные авантюры, помним, что бесплатный, как и подозрительно дешевый, сыр бывает только в мышеловке.

4. Думаем о целевой аудитории: готовим проект с учетом примерного портрета будущих жильцов.