А потом мы купили студию. Учебник начинающего рантье, или Всё об инвестициях в недвижимость для чайников

5. Помним о деньгах: ориентируемся на платежеспособную аудиторию, которая как минимум не будет задерживать оплату.

6. Думаем за других: смотрим на объект глазами будущих покупателей и арендаторов, учитывая их возможные требования и интересы.

7. Делаем качественно: создаем продукты, которыми были бы рады пользоваться сами.

8. Не боимся ипотеки: помним о том, что это удобный и надежный инструмент.

9. Бережем чувства: не привязываемся к объекту, с которым должны быть готовы расстаться в любой момент ради хорошей прибыли.

10. Соблюдаем дистанцию: с арендаторами и покупателями строим исключительно деловые отношения, исключая отсрочки платежей «по дружбе» и прочие отступления от условий договора.

11. Верим в себя: не оглядываемся на общественное мнение относительно наших предложений и не падаем духом из-за нападок хейтеров.

12. Конкурируем умеренно: выбираем ниши с высоким спросом, но не самой высокой конкуренцией.

13. Оцениваем перспективу: выбираем только такие объекты, которые можно будет перепродать через три-шесть месяцев, заработав на сделке не меньше одного дополнительного миллиона рублей.

14. Сдаем быстро, просим много: апартаменты должны быть такими, чтобы арендаторы находились в кратчайшие сроки, а цена за жилье не должна быть ниже 45–55 тысяч рублей.

15. Не мучаем полудохлую лошадь: если ваш объект не продается и не сдается долгое время, без сожалений продавайте и начинайте заново.

Глава 2. Как сдавать жилье по ценам выше рыночных?

«Сколько-сколько?! 50 тысяч?! Да вы с ума сошли!» – такие комментарии я и мои ученики получаем регулярно. Но чаще всего их оставляют риелторы, которые пытаются сбить цену. Реже в такие замечания выливаются возмущения жителей Норильска или Биробиджана, где за 50 тысяч рублей можно снять целый подъезд, а на сдачу получить гараж. По крайней мере, так представляют себе арендный бизнес жители небольших российских городов.

Но в Москве за современными студиями в удачных локациях зачастую выстраиваются очереди из потенциальных жильцов, готовых ежемесячно выкладывать по полсотни за аренду. Главный секрет – качество продукта, его упаковка и правильный выбор целевой аудитории.

Наверное, вы слышали поговорку: «Быстро, дешево и хорошо никогда не бывает одновременно». Она вполне точно описывает рынок московских апартаментов. При этом у каждой целевой аудитории есть свои критерии и предпочтения.

По своему опыту я знаю, что привлекательная локация и современный ремонт для множества молодых людей гораздо важнее площади и цены. В Москву на учебу ежегодно съезжаются сотни тысяч студентов. Как минимум 10 % из них – это обеспеченные молодые люди, которые пользуются поддержкой состоятельных родителей. Помимо студентов, в Москву стекаются востребованные IT-специалисты и другие молодые профессионалы.

Этих людей не привлекает «бабушкин» интерьер с пыльным ковром на стене, поцарапанным шифоньером и ажурными салфетками на тумбочках. Гораздо больший интерес у них вызывают современные квартиры в центре города. Вот только арендная плата в таком жилье может достигать 100–120 тысяч рублей в месяц. Так они и попадают в наши руки, выбирая золотую середину в виде студии с хорошей транспортной доступностью и стильным интерьером всего за 50 тысяч рублей.

Как вы думаете, почему люди выстраиваются в огромные очереди за каждой новой моделью iPhone? Они готовы стоять по несколько часов, чтобы за грабительские 100 тысяч рублей купить заветный смартфон. Казалось бы, можно без всяких очередей приобрести китайскую или корейскую альтернативу, которая будет стоить в десять раз дешевле.

То же касается коллекционных сумок Hermes и Сhanel за невероятные тысячи долларов. Торговцы с рынка и их покупатели считают ненормальными тех, кто выкладывают огромные деньги за вещи, которые рано или поздно износятся и потребуют замены. В конце концов, на базаре похожие товары стоят гораздо дешевле, да и застежки, ручки, кнопки, ткани от оригинальных и не отличишь.

Жители крупных городов знают сеть магазинов «Азбука вкуса». Кто-то приходит в такие места как на экскурсию – посмотреть на красивую выкладку, большое разнообразие и сумасшедшие цены. Кто-то в это время закупается там продуктами каждый день. Кто же эти люди, отдающие по триста рублей за пирожное или по 700 рублей за килограмм фермерской курицы? Ведь в соседней «Пятерочке» можно купить те же продукты по акции в два-три раз дешевле. Да, пусть это будет не фермерская птица, а откормленный гормонами бройлер, а торты украшены растительными сливками, но тоже вполне съедобные.