А потом мы купили студию. Учебник начинающего рантье, или Всё об инвестициях в недвижимость для чайников

Чаще всего хозяева апартаментов находят горничных, которые готовы приходить в дни выселения жильцов, убираться и готовить апартаменты к заселению следующих гостей. В Москве услуги по уборке небольшой студии стоят сегодня около полутора тысяч рублей. Самое быстрое и простое – найти горничную среди обслуживающего персонала жилого комплекса. Зачастую они сами предлагают свои услуги. Только в этом случае помните, что правила у всех арендодателей одинаковые: выселение – в 12:00. Когда у горничной заказы наслаиваются один на другой, кому-то придется ждать своей очереди.

Найти горничную, живущую поблизости, – хороший, но тоже не идеальный вариант. Вы не сможете обеспечить такого человека четким графиком и стабильной зарплатой. В ответственный момент горничная может просто не прийти, так как нашла постоянную работу и «забыла» предупредить. В случае таких форс-мажоров владельцам нужно быть готовыми к тому, что перед заселением новых жильцов придется делать уборку самостоятельно или заказывать клининг на специализированных сервисах. Как правило, сотрудников в таких компаниях достаточно, так что вы точно не останетесь без уборщика. Но обойдется такая услуга с учетом стирки и глажки белья как минимум в две – две с половиной тысячи рублей, а это значит, что значительная часть дохода будет потеряна. Поэтому рекомендую пользоваться подобными сервисами лишь в крайних случаях, в качестве «скорой помощи» в экстренных ситуациях, когда подвел сотрудник и нет возможности подготовить студию самостоятельно.

Не менее важно заранее определиться, кто и где будет стирать постельное белье и полотенца после выезда гостей. Можно делать это прямо в студии, если она оборудована стиральной машиной. Но где сушить белье? Горничная может уносить его к себе, развешивать в своей квартире или же в подсобных помещениях комплекса. Но соглашаются на это далеко не все.

Из-за подобных проблем многие люди быстро разочаровываются в посуточной аренде. Но хотя бы частично решить эту проблему поможет набор из большого количества комплектов постельного белья, со стиркой которых можно не спешить и «оптом» сдавать в прачечную.

Экономика проекта посуточной аренды

Помните, что частные апартаменты и номера в двух-трехзвездочных отелях находятся в одной ценовой категории и конкурируют друг с другом за клиентов. При этом у отелей есть существенные преимущества:

– большое количество предложений;

– отлаженная система уборки и стирки;

– возможность делать скидки в «мертвые» даты;

– держать относительно невысокие цены.

Хорошую студию можно сдать и дороже средней цены гостиничного номера. Но вы обязательно будете сталкиваться с сезонными спадами. В Москве пиковый сезон, как и в Санкт-Петербурге, – лето, когда столица наполняется туристами и толпами будущих студентов. В это время московские апартаменты обычно забиты под завязку.

Цена аренды в пиковое время составляет в среднем четыре тысячи рублей за сутки. Осенью люди продолжают приезжать в столицу – в командировки, на конференции, выставки, по разным личным делам. Но за счет скидок в отелях цены на аренду студий падают примерно до трех тысяч рублей. Количество дней и недель простоев при этом увеличивается.

По опыту своих учеников, занимающихся посуточной арендой, я знаю, что средняя годовая цена за студию составляет три с половиной тысячи рублей в сутки, а заполняемость – около 280 дней в году. Это значит, что посуточная аренда студии в Москве приносит в среднем 952 тысячи рублей в год.

Из этой суммы придется вычесть 15 % комиссии, которые берет себе агрегатор объявлений о сдаче в аренду. Таким образом, владелец студии получит 809,2 тысяч рублей. Затем нужно вычесть налоги. Помните, что при сдаче апартаментов в аренду нельзя применять режим «самозанятый». Это значит, что хозяину в статусе ИП придется отдавать государству 6 % от общего арендного дохода.

После вычета налогов у вас на руках останется 752,5 тысячи рублей. Если поделить их на 12 месяцев, получится ежемесячный доход в 65 тысяч рублей. Это неплохой заработок, вот только из него следует вычесть стоимость уборки, стирки, глажки и регулярно пополняемых «расходников». Все это вместе может стоить около 20–25 тысяч рублей в месяц.

Этот расчет показывает, что после месяца посуточной аренды у вас на руках останется сумма меньше, чем та, за которую вы можете сдавать свою студию долгосрочно. Вместе с тем вам не придется решать вопросы с уборкой и прачечной, постоянными заездами и выездами, а также возможными проблемами и жалобами гостей.

Я знаю многих рантье, которые начинали с посуточной аренды, но из-за этих нюансов вскоре перешли к долгосрочной. Также я знаю тех, кто остался в этом виде арендного бизнеса, потому что и у него есть свои плюсы.