А потом мы купили студию. Учебник начинающего рантье, или Всё об инвестициях в недвижимость для чайников

1. За первый год хозяин накапливает базу постоянных клиентов. Чем больше людей проходят через ваше жилье, тем лучше. Если гостям понравилось ваше предложение, они будут приезжать снова и снова. Чаще всего лояльные постояльцы не обращают внимания на повышение цен. Они знают, что едут в проверенное место, которое их не разочарует. К тому же постоянные гости начинают связываться с арендодателем напрямую, без необходимости оплачивать комиссионные сервисам по подбору жилья.

2. Доплата за домашних животных может приносить дополнительные полторы-две тысячи рублей в сутки. Это может быть прекрасной статьей доходов, ведь есть явный дефицит отелей и апартаментов, в которые пускают постояльцев с домашними животными.

3. Если у вас есть не одна, а целых три студии, вопрос с уборкой и стиркой решается проще: вы можете обеспечивать горничной полную занятость, так что она будет держаться за это рабочее место.

4. Если вы пенсионер, всегда сможете оставаться при деле, заботиться о своих владениях, общаться с жильцами и при этом зарабатывать приличные деньги.

В моей практике был удивительный случай, когда взрослый сын подарил пожилой маме три студии, фактически сделав ее управляющей небольшого арендного бизнеса. Он твердо решил, что аренда должна быть посуточной, и хотел узнать у меня все детали. Когда я выпытала причину, по которой он рассматривает только этот вариант, он рассказал мне о том, что год назад у него умер отец.

После это мама, в прошлом энергичная, жизнелюбивая женщина, замкнулась в себе, стала часто говорить о смерти и жаловаться на плохое самочувствие, у которого не было видимых причин. Купив несколько студий, сын решил вернуть маму к ее обычному ритму жизни, подарив новый круг общения, вид деятельности и мотивацию.

Мы быстро нашли подходящий комплекс неподалеку от дома, в котором жила мама моего клиента. Через полгода после покупки и ремонта в трех студиях довольный ученик рассказывал, что мама как будто преобразилась. Теперь она ругала нерадивую горничную и конкурентов, сама стирала и гладила белье, пекла фирменное печенье, с которым встречала гостей.

Можно сказать, что благодаря посуточной аренде заботливый сын не только сделал удачную инвестицию в недвижимость, обеспечив матери неплохую прибавку к пенсии, но и вернул ей интерес к жизни.

Глава 4. Ошибки начинающих инвесторов

Покупка сердцем, а не умом – одна из самых распространенных ошибок. Так бывает, когда разум инвесторов затмевают сказочные цены. Кажется, главное – это купить, а уж что делать с недвижимостью потом – вопрос десятый. Люди не заглядывают в будущее, не представляют перспектив развития и не понимают, что если за домом гудят поезда товарной станции, до метро приходится добираться через пустыри и стройки, а из ближайших магазинов есть только алкомаркет, то через несколько лет комплекс ждет судьба общежития для рабочих.

Дешевые мебель и ремонт «эконом-класса» — еще одна распространенная ошибка. Она отсекает от инвестора самую платежеспособную аудиторию, заметно снижая доходность недвижимости. Это важно как для опытных инвесторов, так и для новичков.

Ремонт без учета предпочтений целевой аудитории – эта ошибка может поставить под угрозу всю вашу бизнес-затею. Дешевые мебель и ремонт «эконом-класса» – значительное препятствие для платежеспособной аудитории, что неблагоприятно влияет на доходность недвижимости. Это же касается устаревшего дизайна, который хозяин придумывает самостоятельно или на пару с прорабом.

На рынке сегодня множество предложений, которые с точки зрения интерьеров застряли в начале 2000-х годов. Далеко не все инвесторы понимают, что создают пространства на десятилетие вперед. Если они выглядят устаревшими сегодня, что будет с ними в недалеком будущем?

Участие в сомнительных проектах – привлекательная ловушка для неопытных инвесторов. Я сама когда-то потеряла четыре с половиной миллиона рублей, ввязавшись в строительство, которое так никогда и не было завершено. Для меня это стало хорошей школой и прививкой от участия в подобных авантюрах. Но люди продолжают верить в чудеса.

Не так давно мы с моими учениками смотрели студии в одном из обжитых комплексов. Цена оставшихся апартаментов была довольно высокой – около семи миллионов рублей. При этом менеджер показала нам одну очень милую студию с хорошим ремонтом, мебелью и бытовой техникой всего за три с половиной миллиона. Это было нереально дешево, ведь одна только техника стоила не меньше 400 тысяч рублей.

На вопрос, почему цена такая низкая, менеджер объяснила, что эти апартаменты продает владелец, которого могут признать банкротом. Ему срочно нужны деньги, чтобы погасить долги, поэтому он распродает имущество с большим дисконтом.